To dobrze i źle. Jeśli radni są niezależni od polityki, liczą się ze zdaniem mieszkańców i chcą, by żyło się im spokojnie oraz ekologicznie, podejmują negatywne uchwały. Natomiast tam, gdzie rady są upolitycznione i w głosowaniach obowiązuje tzw. dyscyplina partyjna, mieszkańcy mogą spodziewać się wszystkiego najgorszego. Czego mianowicie? Na przykład tego, że dzisiaj lud wypoczywa sobie na terenie zielonym, a jutro jest z niego przepędzony, ponieważ radni zmienili uchwałą funkcję tego terenu z ZP (zieleń parkowa) na inwestycyjny i deweloper rozpoczyna budowę domów mieszkalnych. Dlatego każdy mieszkaniec dbający o dobro wspólne oraz ekologię powinien bacznie przyglądać się projektom uchwał przygotowywanych na kolejne sesje rady (w stolicy szczególnie Rady Warszawy). Rynek nieruchomości jest przegrzany do czerwoności, mieszkania sprzedają się niczym ciepłe bułeczki, ceny metra kwadratowego ocierają się już o orbitę okołoziemską, więc deweloperzy wciskają się dosłownie wszędzie, w każdy kąt, także na tereny zielone. Czym grozi nadmierne betonowanie przekonaliśmy się podczas ulewnych opadów, woda nie ma gdzie wsiąkać, więc zalewa ulice i domy. Widzę, co się w Warszawie dzieje, więc nawołuję moich ziomali do wzmożonej czujności, bo inaczej niedługo sami z tą wodą spłyniemy. Jak ostatnio Niemcy.
Niedawno odwiedziłem Rezerwat Las Kabacki - od strony Ursynowa. Jest tam teren zwany przedpolem. Teren wyjątkowo atrakcyjny jak idzie o lokalizację i zabójczo piękny. Trochę się zadumałem patrząc na te rodowe srebra w postaci prawie 10 ha gruntu gigantycznej wartości. Czy oprze się on zabudowie, skoro Warszawa - jak zresztą wiele innych dużych miast sekowanych przez prawicowy rząd - ma problemy finansowe? W 2008 r. Rada Warszawy uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (mpzp) obszaru Ursynów Południe Kabaty. Pomimo upływu ponad dekady jednostki organizacyjne w urzędzie miasta do dzisiaj nie stworzyły nawet koncepcji zagospodarowania trzech stref urbanistycznych na przedpolu Lasu Kabackiego. A chodzi o crème de la crème stołecznych nieruchomości, obszar o powierzchni 9,82 ha uzbrojony we wszelakie media, włącznie z "deszczówką", przygotowany do każdego rodzaju inwestycji, choć w mpzp nadano mu funkcję zieleni urządzonej oraz terenów sportu i rekreacji. Ten smakowity dla deweloperów tort ograniczony jest od południa linią drzew rezerwatu, dalej stacją techniczno – postojową metra, ul. Kabacką istniejącą na odcinku Relaksowa – Zaruby i projektowaną od Zaruby do Al. KEN oraz ul. Nowoursynowską. Są to trzy strefy urbanistyczne oznaczone symbolami 31 ZP (US) o pow. 2,44 ha, 32 ZP (US) o pow. 5,11 ha oraz 33 ZP (US) o pow. 2,27 ha.
Ursynów budowano w latach siedemdziesiątych ubiegłego stulecia w ramach rządowego programu określającego nowe zasady polityki mieszkaniowej, która miała na celu poprawę trudnych warunków bytowych Polaków. Już od 1954 r. trwały poszukiwania źródeł finansowania przedsięwzięć mieszkaniowych poza budżetem państwa. Sięgnięcie po środki własne ludności wiązało się z powołaniem do życia spółdzielni mieszkaniowych, które miały wspierać państwo w prowadzeniu działalności inwestorskiej. Matką ursynowskich spółdzielni mieszkaniowych jest założona w 1956 r. spółdzielnia „Politechnika”, która kilkanaście lat później otrzymała od państwa tereny inwestycyjne w obrębie dawnych wsi Ursynów i Natolin. W latach młodości jeździłem tam rowerem z Mokotowa polować na zające w towarzystwie mojego psa "Gangstera". Tam gdzie dziś stoi Multikino jeszcze nie tak dawno śmigały szaraki.
W latach sześćdziesiątych peerelowski rząd zatwierdził program budowy na tym terenie zespołu osiedli mieszkaniowych dla 140 tys. osób, określając ten rejon w programie jako "południowe pasmo rozwojowe Warszawy". W planie ogólnym zamieszczono wytyczne, jakie miał spełniać projekt urbanistyczno – architektoniczny narzucający warunki zabudowy dla Ursynowa Północnego i Południowego oraz Natolina Północnego i Południowego. W części południowej miała to być zabudowa kaskadowa wygaszająca wraz ze zbliżaniem się do rezerwatu Las Kabacki zabudowę intensywną. W planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Warszawy z 1992 r. przedpole Lasu Kabackiego oznaczone było symbolem MU–25 (budownictwa wielorodzinnego z funkcją usług w parterach). Plan stracił ważność w dniu 31 grudnia 2003 r. Po trzech latach "bezkrólewia" uchwalono "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla Warszawy", w którym zmieniono funkcję tego terenu na ZP US (zieleń parkowa z usługami sportowymi). Zapis ten podtrzymano w uchwalonym w 2008 r. mpzp obszaru Kabaty Południe.
Stugębna plotka głosi, że lobby deweloperskie usilnie pracowało wówczas na rzecz utrzymania na przedpolu rezerwatu Las Kabacki funkcji mieszkaniowej, ale z niewiadomych powodów nie osiągnęło wytyczonego celu. Nie dziwię się deweloperskim podchodom, bo lokale mieszkalne i usługowe w tak ekskluzywnym miejscu sprzedawałyby się niczym świeże bułeczki. I to za grube pieniądze. Już wtedy metr kwadratowy gruntu kosztował tam 1850 zł, dzisiaj cena wzrosła kilkukrotnie. Tym samym wartość deweloperską 9,8 ha gruntu na przedpolu rezerwatu, uzbrojonego we wszystkie media, może oscylować nawet na poziomie zbliżonym do miliarda złotych. Jest więc o co się bić. Myli się zatem ten, kto sądzi, że bitwa została zakończona, a deweloperzy złożyli broń. W grę wchodzą zbyt duże pieniądze. Najlepszym dowodem, że gra o miliard jeszcze się nie zakończyła, jest fakt, iż przez długie 13 lat nie wykonano nawet koncepcji zagospodarowania drogocennego terenu przeznaczonego w mpzp pod rekreację i sport.
Jaki jest prawdziwy powód takiej opieszałości? Na co czekają władze miasta? Osobiście mam przypuszczenie graniczące z pewnością, że ktoś rozmyślnie blokuje urządzenie na przedpolu rezerwatu terenów dla rekreacji i sportu. Powód? Gigantyczna kasa po zmianie funkcji tego obszaru z rekreacyjnej na mieszkaniową. Jak można to przeprowadzić? W bajecznie prosty sposób - posługując się zapisami ustawy lex deweloper. Tak czy owak, przedpola rezerwatu nie wolno nawet na moment stracić z pola widzenia, bo dopóki teren ten nie zostanie zagospodarowany zgodnie z obowiązującymi dzisiaj zapisami w mpzp, dysponujący setkami milionów zł deweloperzy nie odpuszczą. Na rynku mieszkaniowym trwa bowiem dawno nie notowana hossa, a deweloperzy zaczynają mocno narzekać na słabą dostępność atrakcyjnych działek budowlanych w dużych miastach. Nie ukrywają, że bardzo liczą na ułatwienia wprowadzone w życie poprzez uchwaloną w sierpniu 2021 r. specustawę lex deweloper, która pozwala uzyskać decyzję o lokalizacji inwestycji na podstawie uchwały rady gminy, przy czym inwestycja nie musi być zgodna z mpzp.
Bardzo ważne jest fakt, że specustawa przewiduje również nieodpłatne odrolnianie gruntów, o ile rada gminy zdecyduje się przeznaczyć tereny rolne pod budownictwo mieszkaniowe. Ale najgroźniejsze w tym akcie prawnym jest to, że jeden z zapisów specustawy znacznie skraca skomplikowaną procedurę dokonywania zmian w mpzp. To może być zachętą dla zainteresowanych podmiotów do wprowadzenie korekty w studium oraz w mpzp obszaru Południe Kabaty i przekwalifikowania funkcji przedpola Lasu Kabackiego z rekreacyjno – sportowej na mieszkaniowo – usługową. Po wejściu w życie specustawy polityka przestrzenna rad gmin zyskała kluczowe znaczenie. W tej kadencji samorządu należy więc być wyjątkowo czujnym, bowiem los drogocennych gruntów na przedpolu Lasu Kabackiego znajduje się w rękach kilkudziesięciu stołecznych radnych. A decyzja podjęta kolegialnie kompletnie rozmywa odpowiedzialność. Presja medialna i społeczna to jedyny środek na poskromienie nadmiernych apetytów deweloperskiego lobby oraz bat na tych radnych, którzy zapominają czyjego interesu mają obowiązek bronić. Niestety, w dzisiejszych czasach nadmiernej konsumpcji nie zawsze jest on skuteczny.
Co grozi współczesnym miastom? Lista jest bardzo długa - od zagrożeń przyrodniczych (katastrof naturalnych), poprzez demograficzne (starzenie się społeczeństwa), społeczne (ubóstwo), gospodarcze, po przestrzenne (chaos w przestrzeni) i biologiczne (epidemie). Wydaje się, że dzisiaj największym zagrożeniem jest drastyczna intensyfikacja zjawisk ekstremalnych, takich jak burze i trąby powietrzne. Skutki tych zmian szczególnie odczuwane są w miastach, które są coraz gęściej zabudowane i zagospodarowywane kosztem terenów biologicznie czynnych - parków, terenów leśnych i trawników. Dlatego strzeżmy przedpola Lasu Kabackiego niczym najcenniejszego skarbu.
