Serwis korzysta z plików cookies. Korzystanie z witryny oznacza zgodę, że będą one umieszczane w Państwa urządzeniu końcowym. Mogą Państwo zmienić ustawienia dotyczące plików cookies w swojej przeglądarce.

Dowiedz się więcej o ciasteczkach cookie klikając tutaj

SMB Jary – decyzja z rodzaju być albo nie być

10-05-2023 21:43 | Autor: Tadeusz Porębski
Po ponad 30 latach od nowego podziału Warszawy na 18 dzielnic, Ursynów postrzegany jest przez warszawiaków jako enklawa nowoczesności i zieleni. W obiegu jest również termin „inteligencki Ursynów”. Niestety, nawet tak nowoczesna dzielnica nie jest wolna od budowlanego archaizmu.

Dużo pisaliśmy o ciągnącym się przez wiele lat procesie likwidacji archaicznego blaszanego pawilonu „Tesco” na Kabatach i wybudowaniu w tym miejscu nowoczesnego budynku. W tamtym roku szkaradny obiekt przestał wreszcie straszyć i wkrótce pod Lasem Kabackim wyrośnie nowoczesny zespół mieszkaniowo - usługowy. Ostatnio poświęciliśmy w gazecie sporo miejsca kolejnemu budowlanemu „Gargamelowi” – starożytnemu blaszakowi przy ul. Jastrzębowskiego 22. To straszydło wieńczy północną bramę Ursynowa i chluby tej dzielnicy nie przynosi. Jest w większej części własnością SBM Stokłosy i w mniejszej SIM Ursynów. Pomysł rozebrania baraku i wybudowaniu w tym miejscu wielorodzinnego budynku był przez pewien czas blokowany, ale ostatnio strony prawdopodobnie dogadały się i inwestycja ma szansę na realizację. Widać zwyciężyła ekonomia – od lat wiadomo bowiem, że nowa inwestycja spółdzielcza to kilkadziesiąt milionów zysku dla spółdzielni, o ile jest ona inwestorem bezpośrednim. Natomiast zysk jest o wiele mniejszy, jeśli spółdzielnia zdecyduje się skorzystać z usług inwestora zastępczego, ponieważ będzie musiała podzielić się z nim wielomilionowymi fruktami wypracowanymi na swoim własnym gruncie. Prawda jest taka, że dzisiaj bez nowych inwestycji spółdzielnia bieduje i koszty utrzymania zasobów w jakim takim stanie technicznym ponoszą członkowie – mieszkańcy z własnych kieszeni. O tym powinni wiedzieć także członkowie SMB „Jary”, którzy mają wkrótce zadecydować o losie kolejnego ursynowskiego „zabytku”, obskurnego pawilonu handlowego przy ul. Dembowskiego 8/10 i przyległych. I w tym przypadku nieruchomość ma dwóch właścicieli – SMB „Jary” i Spółdzielnię Spożywców „Mokpol”.

Jednak tu sytuacja nabrzmiała do tego stopnia, że jeśli spółdzielcy z „Jarów” nie dogadają się z „Mokpolem”, mogą stracić tę niebywale atrakcyjną i wartościową działkę. Zasięgnęliśmy języka u prezesa „Mokpolu” Sylwestra Cerańskiego. Dowiedzieliśmy się, że Spółdzielni Spożywców przysługuje spółdzielcze prawo własności do lokalu użytkowego o powierzchni 1303 mkw., ustanowione w pawilonie usługowym Dembowskiego 10. Prezes poinformował nas, że „Mokpol” złożył wniosek o ustanowienie odrębnej własności poprzez przeniesienie własności lokalu w tym pawilonie wraz z gruntem. Czeka na decyzję SMB "Jary", a jego odpowiedzią na brak decyzji będzie wyegzekwowanie swojego prawa własności na drodze sądowej. SMB „Jary” potwierdziła, że ostatnio zawarto z "Mokpolem" wstępne porozumienie w formie listu intencyjnego, a kwestia będzie poddana pod dyskusję na zebraniach mieszkańców. List intencyjny pomiędzy stronami, do którego dotarliśmy, dotyczy realizacji na nieruchomości Dembowskiego 8/10 inwestycji mieszkaniowo – usługowej z podziemnym garażem. Strony mają uzgodnić co następuje: SMB „Jary” zleci wykonanie czynności wstępnych obejmujących wykonanie mapy, sporządzenie wniosków o wydanie warunków przyłączenia do sieci infrastruktury, uzgodnienie koncepcji programowo – przestrzennej przyszłej inwestycji, opracowanie i uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla niniejszej inwestycji, a także opracowanie założeń organizacyjno – finansowych całego przedsięwzięcia. Strony porozumienia ustalają, że po uzyskaniu niezbędnych zgód decyzji i zezwoleń zawrą umowę, w której ustalą ewentualne zasady wspólnego partycypowania zarówno w kosztach opracowania projektu budowlanego, jak też w kosztach projektów rozbiórki istniejących pawilonów i w przyszłych kosztach budowy zespołu mieszkaniowo – usługowego.

Ustalono, że strony będą dążyć do tego, by decyzje, pozwolenia i zgody uzyskane zostały bez zbędnej zwłoki, a wniosek o wydanie WZ zostanie złożony przez SMB „Jary” nie później niż dnia 31.12.2023 r. W przypadku niewykonania powyższego zobowiązania w wyznaczonym przez strony terminie, „Mokpol” skorzysta z prawa procedowania swojego wniosku. Taki ruch pozbawi SBM „Jary” jakiegokolwiek wpływu na to, co powstanie na wydzielonej działce. Podział tej działki skutkować będzie radykalnym ograniczeniem możliwości inwestycji na pozostałej części działki będącej własnością SMB „Jary”. Odstąpienie od realizacji budynku mieszkalno - usługowego na tej działce skutkować będzie także brakiem środków na remonty, które mogłyby zostać przeprowadzone z zysku osiągniętego na realizacji nowej inwestycji. Przyjęty plan funduszu remontowego na lata 2023-2027 zakłada wzrost odpisów na remonty przy stale rosnących cenach usług. Aktualne stawki odpisów na fundusz remontowy to 3-3,50 zł z 1 mkw. lokalu, ale w perspektywie 3-4 lat stawka może wzrosnąć nawet do 5 zł. Pawilony przy Dembowskiego 8/10 mają powierzchnię 5060 mkw. Hipotetyczny podział tej nieruchomości, który mógłby nastąpić w wyniku postępowania sądowego wszczętego przez „Mokopol”, oparty na powierzchniach użytkowych lokali Dembowskiego 8/10, przedstawia się następująco: „Mokpol” – 1303 mkw. powierzchni użytkowej, czyli 0,2934 ha terenu; SMB „Jary” – 929 mkw. powierzchni użytkowej, czyli 0,2126 ha terenu. Z tego podziału widać wyraźnie, że to spółdzielcom z SMB „Jary” powinno bardziej zależeć na zawarciu porozumienia i przystąpienia do realizacji inwestycji, niż partnerowi.

Załączony do niniejszej publikacji szkic ilustruje hipotetyczny podział w wyniku wszczętego ewentualnie przez „Mokopl” postępowania o ustanowieniu odrębnej własności z prawem do gruntu. Zarząd SMB „Jary” stoi na stanowisku, że realizacja tej inwestycji w uzgodnieniu z „Mokpolem” uchroni nieruchomość przed utratą wartości w wyniku przymusowego podziału. Powierzchnie działek po podziale pokazują ich zdecydowanie pomniejszoną wartość oraz mocno obniżony potencjał inwestycyjny. Na zlecenie Zarządu SMB „Jary” w kancelarii radcy prawnego Katarzyny Niekrasz – Gierejko powstało opracowanie dotyczące tej nieruchomości, w szczególności zaś naniesień na ul. Dembowskiego, to jest pawilonów tymczasowych pod numerami 8A i 8B oraz pawilonów tymczasowych Herbsta 11 i OPONCAR. Pawilony Herbsta 11 i OPONCAR, mające status tymczasowych, w opinii kancelarii radcy prawnego zostały wybudowane w oparciu o decyzje administracyjne wydane z rażącym naruszeniem prawa (brak wskazania terminu rozbiórki). Jednak po upływie prawie 30 lat od daty ich wydania nie będzie możliwe uzyskanie nieważności tych decyzji, a jedynie stwierdzenie, że decyzje te zostały wydane z rażącym naruszeniem prawa, co uwiąże SMB „Jary” w długoletnie spory sądowe mające doprowadzić do usunięcia nielegalnych obiektów budowlanych. To kolejny powód, praktycznie wymuszający na stronach, a szczególnie na SMB „Jary”, zawarcie ugody i przystąpienie do realizacji wspólnego przedsięwzięcia.

Charakter prawny przydziałów lokali użytkowych na zasadach własnościowych w stosunku do pawilonów Dembowskiego 8A i 8B dodatkowo komplikuje sprawę, gdyż na analogicznie, jak wyżej, wadliwej decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu tymczasowego, wydano spółdzielczą decyzję o przydziale lokalu użytkowego na zasadach prawa własnościowego. Stanowisko kancelarii radcy prawnego w tej sprawie jest kategoryczne: dokonane spółdzielcze przydziały lokali użytkowych w pawilonach użytkowych są bezwzględnie nieważne. Zarząd SMB „Jary” zamierza doprowadzić do ugodowego rozstrzygnięcia wyżej wymienionych kwestii. Jest to słuszne posunięcie m.in. dlatego, że takie podejście do sprawy będzie w przyszłości bronić obecny zarząd spółdzielni przed zarzutem zaniechania, o ile w wyniku wewnętrznych kłótni decyzja o wspólnym przedsięwzięciu z "Mokpolem" nie zostanie podjęta i SMB „Jary” utracą bezcenną działkę. Podczas środowego spotkania spółdzielców w Domu Sztuki prezes Paweł Pawlak i jego zastępca Robert Komisarski starali się zaznajomić zebranych z sytuacją prawną SMB „Jary”, jak idzie o nieruchomość Dembowskiego 8/10. Nie jest ona dla spółdzielni korzystna. Wystąpienia prezesów często przerywane były przez osoby, które – wydaje się – mają nikłą, bądź żadną wiedzę prawniczą. Czego chce „Mokopol”? Przekazania mu 1303 mkw. powierzchni użytkowej (dokładnie tyle, ile dzisiaj posiada w zrujnowanym pawilonie) w nowopowstałym budynku po wyburzeniu „zabytku”. Oczywiście, o ile spółdzielcy z SMB „Jary” dadzą zarządowi spółdzielni zielone światło na wyburzenie starzyzny i wybudowanie w tym miejscu budynku mieszkalnego z usługami. Co stanie się, jeśli takiej zgody nie udzielą? Posiadający spółdzielcze prawo własności „Mokpol" pójdzie do sądu i uwłaszczy się na należnych mu 0,2934 ha terenu. I w ogóle nie jest ważne, kiedy owe prawo własności nabył, w jakich okolicznościach i od kogo. „Mokpol” jest na prawie i nie może w sądzie przegrać. To muszą zrozumieć spółdzielcy z SMB „Jary”.

Patrząc na zapisy prawa możliwe są jedynie dwie opcje. Pierwsza: SMB „Jary” zawiera porozumienie z „Mokpolem”, uzyskuje wszelkie pozwolenia oraz uzgodnienia i SAMODZIELNIE, jako inwestor bezpośredni, buduje po konsultacjach z okolicznymi mieszkalnymi budynek wielorodzinny z usługami. Przekazuje „Mokpolowi” 1303 mkw. powierzchni użytkowej, a zarobione na inwestycji kilkadziesiąt milionów zł lokuje w spółdzielczej kasie i przeznacza na remonty zużytej starej substancji. W tym przypadku wszyscy są zadowoleni. Opcja druga: wobec oporu mieszkańców porozumienie pomiędzy stronami nie zostaje zawarte. „Mokpol” idzie do sądu, wygrywa – co jest w 100 proc. pewne – i uwłaszcza się na najlepszej części działki. SMB „Jary” zostaje z resztami w postaci litery „L”, na których praktycznie nic nie można wybudować. „Mokpol” nie jest spółdzielnią budowlaną, tylko handlowcem, więc zapewne nie będzie bawił się w inwestycje i na pniu sprzeda swoją część działki deweloperowi. Wtedy nie chcielibyśmy znaleźć się w skórze okolicznych mieszkańców. Jak pokazują przykłady w całej Polsce deweloperzy nie znają litości, wykorzystają do centymetra wszystkie możliwości zawarte w warunkach zabudowy i nie pomogą żadne protesty. W tym miejscu dopuszczalne jest wybudowanie wielopiętrowego budynku, wedle naszej wiedzy nawet 14-piętrowego. Decyzja w tej sprawie leży w rękach Rady Nadzorczej i Walnego Zgromadzenia w SMB „Jary”. Jedno jest pewne: spółdzielcy z „Jarów” są w tym przypadku niejako zakładnikami „Mokpolu”. Jeśli jednak inwestorem bezpośrednim zadania będzie SMB „Jary”, to z całą pewnością zadba o interes swoich członków. Natomiast jeśli znaczna część działki dostanie się w ręce dewelopera, co w przypadku nie zawarcia porozumienia z „Mokpolem” jest praktycznie pewne, los okolicznych będzie nie do pozazdroszczenia.

Wróć