To kamyk do ogródka dzisiejszym legislatorom przepychającym w Sejmie ustawy zaledwie w ciągu doby. Ustawa z października 1920 r. stworzyła ramy prawne, w których zmieściły się wszelkie formy organizacji spółdzielczych, w tym także spółdzielnie mieszkaniowe. Ustawa nadawała osobowość prawną spółdzielniom z chwilą rejestracji sądowej, dawała również członkom swobodę w zakresie kształtowania statutów. Zarząd mógł być jednoosobowy bądź wieloosobowy, a członkostwo dostępne dla wszystkich osób pełnoletnich. Ustawa z 1920 r. to do dzisiaj wzór legislacji i niedościgniony wzór aktu prawnego regulującego działalność spółdzielni. Niestety, nie można tego powiedzieć o obecnym poziomie stanowienia w Polsce prawa. Dość powiedzieć, że ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych była od dnia uchwalenia notorycznie nowelizowana, w 2017 r. w pół godziny wprowadzono do niej aż trzydzieści kilka zmian, zaś zgodność jej zapisów z Konstytucją RP była przedmiotem kilkunastu(!) orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego.
Jeden z przepisów ostatniej noweli został w tym roku zakwestionowany przez TK. Dotyczył fundamentalnej kwestii, a mianowicie członkostwa w spółdzielniach mieszkaniowych. Jeżeli w tak ważnej sprawie, określającej kto może być, a kto nie może – członkiem spółdzielni, uchwalane są budzące liczne wątpliwości przepisy, które po latach uznawane są za niekonstytucyjne, to wskazuje to poważny problem systemowy związany z jakością naszej legislacji. Trybunał dał ustawodawcy rok na zmianę zakwestionowanych zapisów. Jednak kolejnej nowelizacji ustawy należy się spodziewać w szybszym terminie. Z Ministerstwa Sprawiedliwości dochodzą bowiem informacje o przygotowywanym projekcie zmian, który obejmować ma jednak zupełnie inne zagadnienia. W obecnym stanie mamy więc do czynienie sytuacją, gdy projekty zmian ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych są przedmiotem zainteresowania zarówno odpowiedzialnego za tę dziedzinę Ministerstwa Rozwoju, jak i Ministerstwa Sprawiedliwości. Miejmy nadzieję, że przed uchwaleniem kolejnej nowelizacji projekty zmian zostaną poddane konsultacjom społecznym.
Pracom nad projektem aktu legislacyjnego z 1920 r. przewodniczył prof. dr Stanisław Wróblewski z Krakowa, jeden z najznakomitszych polskich prawników, często nazwany „polskim Papinianem”. Warto mu poświęcić kilka słów, ponieważ jego działalność pokazuje jak kiedyś tworzono w naszym kraju dobre prawo. Zaangażowanie profesora na tym obszarze było imponujące. A tworzenie jednolitego prawa dla dopiero co odrodzonej Polski, pozostającej do 1918 r. pod trzema zaborami i zróżnicowanej pod względem kultury prawnej, nie było proste. Prof. Wróblewski pełnił funkcję wiceprzewodniczącego sekcji prawa handlowego, następnie przewodniczył podkomisji części ogólnej prawa cywilnego, podkomisji prawa spadkowego, podkomisji prawa morskiego i rzecznego. Uczestniczył także w pracach komisji kodyfikacyjnej m. in. prawa wekslowego i czekowego, prawa ubezpieczeń, prawa spadkowego, prawa międzydzielnicowego, międzynarodowego prawa prywatnego oraz prawa autorskiego. Akty prawne, uchwalone przy znacznym udziale prof. Stanisława Wróblewskiego, obowiązywały przez całe dekady, stanowiły podwalinę polskiego prawa, dlatego profesor zasłużył sobie na miano ojca polskiej legislacji w najlepszym tego słowa znaczeniu.
Wiele rozwiązań zawartych w ustawie z 1920 r. należałoby zaimplementować do współczesnego ustawodawstwa, odnoszącego się do spółdzielczości mieszkaniowej. Nowością było wprowadzenie instytucji Rady Spółdzielczej, która była powoływana przez Ministra Skarbu na okres dwóch lat i w 2/3 składała się z przedstawicieli wskazanych przez związki rewizyjne. W uchwale z czerwca 1923 r. Rada odniosła się do zasad tworzących rdzeń ówczesnej spółdzielczości mieszkaniowej: „Za kooperatywę mieszkaniową uważać można taką tylko spółdzielnię, której majątek pozostaje wyłącznie jej własnością, członkowie zaś korzystają jedynie z mieszkań w charakterze wyłącznych lokatorów. Natomiast spółdzielnia, która buduje domy mieszkalne dla swoich członków z przepisaniem na nich tytułu własności, niesłusznie używa miana spółdzielni mieszkaniowej, a zaliczona być winna do spółdzielni budowlanych”. Zasada ta obowiązywała w powojennej Polsce do 15 grudnia 2000 r., czyli do dnia uchwalenia ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, której wielokrotnie nowelizowane zapisy odchodzą od idei spółdzielczości sprzed stu lat.
W 2007 r. liczba mieszkań spółdzielczych zmalała z 3,4 do 3,2 mln, co spowodowane zostało wejściem w życie przepisów umożliwiających wykup mieszkań spółdzielczych po cenach nieuwzględniających wzrost wartości rynkowej mieszkania od czasu budowy. W 2010 r. mieliśmy w Polsce 2,6 mln mieszkań spółdzielczych, a w 2016 r. już tylko około 2 mln. Jak ma się spółdzielczość mieszkaniowa w stolicy państwa? Wedle danych GUS z lat 2015 - 2017, najwięcej mieszkań spółdzielczych nie powstało w Warszawie (1154), lecz w dziesięciokrotnie mniejszym Rzeszowie (1168). Regres spowodowany jest m. in. likwidacją w 2008 r. Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, brakiem w Warszawie atrakcyjnych terenów inwestycyjnych oraz ofensywą powstających niczym grzyby po deszczu spółek specjalizujących się w budownictwie deweloperskim (na sprzedaż lub wynajem), dla których pozyskanie terenu inwestycyjnego w stolicy jest celem nadrzędnym.
Postępujący regres w budowaniu nowych mieszkań oraz systematycznie spadająca wielkość zasobu na skutek wykupu kolejnych lokali nie pozostawiły radom nadzorczym spółdzielni mieszkaniowych wielkiego wyboru. Aby nie ograniczyć się wyłącznie do zarządzania malejącą liczbą mieszkań wybudowanych kilkadziesiąt lat temu, wiele warszawskich spółdzielni mieszkaniowych, posiadających grunty inwestycyjne, zdecydowało się na realizację inwestycji na zasadach deweloperskich. I jest to właściwa droga przynosząca spółdzielni oraz jej członkom wymierne zyski, które można przeznaczać m. in. na remonty starego zasobu oraz budowę infrastruktury sportowo-rekreacyjnej. Tak jest prawie we wszystkich spółdzielniach mieszkaniowych na Ursynowie i Mokotowie, m. in. w mokotowskiej SM „Służew nad Dolinką”.
Spółdzielnia powstała w 1991 r. w wyniku jej wydzielenia się z zasobów SM “Mokotów”. Podział wielkiej mokotowskiej spółdzielni był konsekwencją ogólnokrajowych przemian ustrojowych i gospodarczych. Przygotowania zaczęły się już w roku 1990, jednak ostateczna uchwała o wydzieleniu się osiedla „Służew nad Doliną” i przeobrażenia w samodzielną spółdzielnię została podjęta przez Zebranie Przedstawicieli SM “Mokotów” w dniu 28 lutego 1991 r. Za pół roku spółdzielcy z SM „Służew nad Dolinką” będą więc uroczyście obchodzić okrągłą trzydziestą rocznicę jej powstania. Zasoby spółdzielni zlokalizowane są na 407 tys. mkw. w obrębie ulic Puławska, Wałbrzyska, Kmicica, Nowoursynowska oraz Łukowa. Zamieszkuje je 6700 członków spółdzielni. Usytuowanie nad Potokiem Służewieckim nadaje osiedlu niepowtarzalny urok, który podkreśla okazały drzewo – krzewostan, będący chlubą SM “Służew nad Dolinką”. Kolejną zaletą tego wielkiego osiedla jest bardzo korzystne połączenie komunikacyjne z centrum stolicy państwa.
Działalność inwestycyjna na terenie osiedla została wznowiona w roku 2003, a dwa lata później oddano do użytkowania budynek przy ul. Noskowskiego 2. Kolejne nowe budynki to Puławska 255 i 255A, bajecznie zlokalizowany przy lokalnym akwenie Elsnera 34 oraz Mozarta 1. Powstająca właśnie “Sonata nad Dolinką” jest szóstym nowym budynkiem, który znajdzie się w zasobach spółdzielni. Inwestycję zlokalizowano w wyjątkowo atrakcyjnym miejscu – u zbiegu al. KEN i ul. Sonaty, naprzeciwko DH „Land”. Lokalizacja tuż przy zejściu do stacji metra “Służew”, w bliskim sąsiedztwie malowniczych terenów Parku Dolina Służewiecka, okazała się tak skutecznym wabikiem dla amatorów własnego mieszkania, że wszystkie lokale w budynku zostały wyprzedane. Budynek ma zostać oddany do użytkowania latem przyszłego roku.
Od sześciu lat prezesem Zarządu SM „Służew nad Dolinką” jest inż. Grzegorz Jakubiec. Poprosiliśmy go komentarz w związku ze stuleciem uchwalenia pierwszej polskiej ustawy o spółdzielniach.
Wartość ustawy z 1920 r. mierzy się czasem przeznaczonym na rzetelne przygotowanie jej projektu. Był to aż rok szerokich konsultacji z najróżniejszymi czynnikami. Dzisiaj często w ogóle nie przeprowadza się konsultacji, a uchwala się ustawy w miesiąc, tydzień, a nawet jedną dobę. Trudno zliczyć, ile razy nowelizowano ustawę z 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych. Wiadomo jedynie, że jej zgodność z konstytucją Trybunał Konstytucyjny badał aż siedemnastokrotnie. To ewenement w skali chyba nie tylko Europy. Ujmując rzecz krótko, przedwojenna ustawa dawała członkom spółdzielni pełną podmiotowość, natomiast obecnie obowiązująca narzuca z góry rozwiązania dla całego kraju, bez względu na to, czy jest to spółdzielnia mała, średnia, czy też licząca kilkanaście tysięcy członków. To generuje konflikty i niezadowolenie członków. Tego typu legislacyjnych potworków jest w naszym życiu publicznym zbyt dużo, co wydaje kiepskie świadectwo dzisiejszym legislatorom.
Przy okazji zapytam o własne podwórko, czyli SM „Służew nad Dolinką”. Gdyby miał pan wymienić jednym tchem trzy najważniejsze dla mieszkańców inwestycje, zrealizowane podczas pańskiej sześcioletniej kadencji…
Chyba społecznie najważniejsza to wybudowanie przedszkola „Małego Kopernika”, pierwszego przedszkola spółdzielczego w Warszawie mającego status przedszkola publicznego. Zapewniliśmy tam miejsca dla 125 dzieciaków z naszego osiedla, rodzice płacą tylko za ich wyżywienie, resztę kosztów pokrywa miasto. Druga z najważniejszych inwestycji, to wybudowanie kompleksu spółdzielczego przy ul. Mozarta 1, gdzie mieszczą się m. in. biura naszej spółdzielni, 102 mieszkania, 600 miejsc w garażu podziemnym i naziemnym oraz część społeczno-kulturalna, z której mogą korzystać wszyscy członkowie, także nasi seniorzy. Jest tu czytelnia – biblioteka oraz świetlica środowiskowa dla dzieciaków i Klub seniora. Organizujemy tam najróżniejsze zajęcia, kursy komputerowe, koncerty, spotkania z pisarzami, poetami, potańcówki, członkowie mogą pograć w ping ponga, bilard, czy na fortepianie. W 50 rocznicę lotu w kosmos polskiego kosmonauty, w sali zapełnionej do ostatniego miejsca przez dzieci i dorosłych, gościliśmy jedynego polskiego kosmonautę, generała Mirosława Hermaszewskiego.
A trzecia ważna inwestycja?
Dla mnie osobiście jest nią budowa „Sonaty nad Dolinką”, którą właśnie realizujemy.
Co w niej wyjątkowego?
Bez wątpienia to, że inwestycja „Sonata nad Dolinką” to nie tylko mieszkania, ale także aż 1100 mkw. w parterze przeznaczone na przychodnię zdrowia, która będzie działać w ramach NFZ. Powierzchnia zostanie wynajęta podmiotowi, który zorganizuje i poprowadzi działalność przychodni, ale właścicielem lokalu pozostanie spółdzielnia. Znajdą się tam segmenty dla dzieci chorych i osobny dla dzieci zdrowych oraz gabinety specjalistyczne dla dorosłych i rehabilitacja. Drugim elementem wyróżniającym tę inwestycję spośród innych jest to, że ze środków spółdzielni wybudowaliśmy i zadaszyliśmy schody ruchome do metra, które dzieli od budynku zaledwie kilkadziesiąt metrów. Wraz z oddaniem budynku do użytkowania zostanie uruchomiona również zewnętrzna winda dla osób niepełnosprawnych, prowadząca z poziomu chodnika do poziomu pośredniego metra. Nie będzie niestety apteki, czego bardzo żałujemy, ale restrykcyjne przepisy nie pozwalają na jej otwarcie w tym miejscu.
A część mieszkaniowa?
W budynku znajdzie się 135 mieszkań z podziemnymi garażami. Na parterze lokale usługowe i wspomniana już przychodnia podstawowej opieki zdrowotnej. Na zachodniej elewacji budynku zaprojektowaliśmy zewnętrzną windę, którą mieszkańcy zjadą bezpośrednio do wejścia na stację metra “Służew”. To unikatowe rozwiązanie zapewni mieszkańcom komfort i błyskawiczne dotarcie do metra. Z uwagi na atrakcyjne położenie oraz rzetelne wykonawstwo inwestycji realizowanych przez SM “Służew nad Dolinką” mieszkania sprzedały się na pniu. Pod koniec roku zamkniemy stan surowy, a latem roku przyszłego do mieszkań wprowadzą się pierwsi mieszkańcy.
Plany inwestycyjne na najbliższą przyszłość?
Budowa kaskadowego budynku z około 180 mieszkaniami, z przewagą dwupokojowych, na narożniku ulic Puławskiej i Wałbrzyskiej. Istniejący obiekt zostanie wyburzony. Poza mieszkaniami planujemy dwa poziomy usług. Na niższym zlokalizowane zostaną kawiarnie, restauracje i sklepy, natomiast wyższy poziom będzie pełnił rolę bufora pomiędzy usługami a mieszkaniami. Znajdą się tam gabinety lekarskie i biura, co ma zapewnić mieszkańcom ciszę i komfort. Strefa dostaw zostanie przykryta tarasami – jest to rozwiązanie nieco kosztowne, ale komfortowe dla przyszłych mieszkańców budynku. Narożnik będzie liczył 14 kondygnacji i stopniowo zejdzie do kilku. Mamy już pozwolenie na budowę i prawdopodobnie jesienią przyszłego roku przystąpimy do realizacji tej inwestycji.
Dziękuję za rozmowę.
