Serwis korzysta z plików cookies. Korzystanie z witryny oznacza zgodę, że będą one umieszczane w Państwa urządzeniu końcowym. Mogą Państwo zmienić ustawienia dotyczące plików cookies w swojej przeglądarce.

Dowiedz się więcej o ciasteczkach cookie klikając tutaj

Na inwestycjach spółdzielnia zarobiła już ponad 100 mln

10-05-2023 21:44 | Autor: Tadeusz Porębski
Wiosna to tradycyjnie czas dorocznych walnych zgromadzeń w spółdzielniach mieszkaniowych. Jest to najwyższy organ spółdzielni, do którego kompetencji należy podejmowanie decyzji w kluczowych sprawach związanych z jej działalnością. Walne zgromadzenie uchwala między innymi akty prawa wewnętrznego jak statut, regulaminy, zatwierdza sprawozdania zarządu i rady nadzorczej, udziela absolutorium członkom zarządu , wybiera członków rady nadzorczej spółdzielni, etc., dlatego obecność na walnym zgromadzeniu leży w interesie każdego członka spółdzielni.

Również mokotowska SM „Służew nad Dolinką”, jedna z największych i najdynamiczniej rozwijających się spółdzielni mieszkaniowych na południu Warszawy, przygotowuje się do Walnego Zgromadzenia, które odbędzie się w pięciu odsłonach w dniach od 22 do 26 maja.

Rozmawiamy z Prezesem Zarządu SM „Służew nad Dolinką”, inż. Grzegorzem Jakubcem.

Tadeusz Porębski: W tym rejonie Warszawy walne zgromadzenia w dużych spółdzielniach mieszkaniowych zwyczajowo planuje się na góra dwa dni. Skąd koncepcja aż pięciu odsłon?

Grzegorz Jakubiec: To wynika z potrzeby zagwarantowania każdemu spośród prawie 7 tysięcy członków możliwości udziału w podejmowaniu najważniejszych, często wręcz kluczowych dla naszej spółdzielni decyzji. Uchwalając statut, członkowie zadecydowali, że w naszej spółdzielni walne będzie obradować w częściach. Mamy pięć części, w każdej z nich wybierani są do Rady Nadzorczej trzej reprezentanci. Ten terytorialny podział powoduje, że w radzie mamy pełną reprezentatywność całego osiedla. Wyklucza to ewentualną sytuację, że nagle niezadowolona grupa członków z jednej części osiedla skrzykuje się i wybiera swoich ludzi do rady i decyduje o kierunku działania spółdzielni, nie bacząc na interesy całej spółdzielczej społeczności.

Obserwuję środowisko spółdzielcze na terenie południowej Warszawy od prawie 30. lat i muszę stwierdzić, że tego typu praktyki rzeczywiście często mają miejsce. Moim zdaniem, zbyt często.

Takie zjawisko jest bardzo niezdrowe, destrukcyjne dla każdej spółdzielni, generujące wewnętrzne podziały i negatywne emocje. Dlatego przed laty wprowadziliśmy w życie zasadę pełnej reprezentatywności. Eliminuje to w dużym stopniu owe wewnętrzne podziały i wzajemną nieufność. Sprzyja natomiast podejmowaniu przemyślanych decyzji będących owocem merytorycznej debaty, uwzględniającej potrzeby całego osiedla. Dodam, że na obrady każdej części przychodziło do tej pory ponad 100, a niekiedy nawet 150 członków. Nietrudno sobie wyobrazić, że gdyby walne obradowało w jednej części, to mogłoby zgromadzić blisko tysiąc uczestników. Prawidłowe i sprawne przeprowadzenie obrad przy takim audytorium jest moim zdaniem niezwykle trudnym zadaniem. Doświadczenia innych spółdzielni wskazują, że w wielu wypadkach dochodzi nawet do paraliżu decyzyjnego. Moim zdaniem, brak decyzyjności, ciągnące się miesiącami, a często całymi latami spory, to kamień ciągnący taki skłócony podmiot na dno.

Czy porządek obrad każdej z pięciu odsłon Walnego Zgromadzenia jest taki sam?

Dokładnie. Po ostatniej, piątej części Walnego, głosy oddane na każdą z uchwał czy sprawozdań są zliczane i mamy konkretną decyzję przegłosowaną przez statutową większość.

Rozpoczynacie realizację kolejnej inwestycji mieszkaniowej u zbiegu ul. Puławskiej i Wałbrzyskiej. Z doświadczenia wiem, że nowe inwestycje generują podczas walnych zgromadzeń najwięcej emocji, sporów i sprzeciwów. Jak mieszkańcy odbierają nową inwestycję?

W marcu odbyliśmy zebrania z mieszkańcami ze wszystkich 42 budynków. Przebiegały w spokojnej i konstruktywnej atmosferze. Na Walnym Zgromadzeniu spodziewam się równie spokojnej i merytorycznej debaty. W naszej spółdzielni od lat kluczowe decyzje są przedyskutowywane z mieszkańcami na zwoływanych zebraniach i podczas Walnego Zgromadzenia zapadają jednomyślnie, bądź ponad z 90-procentowym poparciem. To jakby potwierdzenie starego porzekadła, że zgoda buduje, a niezgoda rujnuje. Kiedyś bywało różnie, dlatego pragnę niniejszym wyrazić naszym mieszkańcom ogromny szacunek za wykazywaną dzisiaj jedność, rozwagę, troskę o wspólną przyszłość i zaufanie do władz spółdzielni. Myślę, że mieszkańcy przekonali się naocznie, że inwestycje, to nowe i niemałe środki systematycznie przeznaczane na poprawę jakości zamieszkiwania w SM „Służew nad Dolinką”. Na ostatnich pięciu zrealizowanych inwestycjach zarobiliśmy łącznie ponad 100 milionów zł i nadal zarabiamy, ponieważ na przykład z wynajmu powierzchni dla przychodni zdrowia i miejsc postojowych w garażu podziemnym w nowo wybudowanym budynku przy ul. Sonaty 5 inkasujemy corocznie około miliona zł.

Inwestycja na narożniku Puławskiej i Wałbrzyskiej to wielopiętrowy budynek mieszkalny?

Bardzo nowoczesny i funkcjonalny – sporo elementów z kamienia naturalnego, wiele udogodnień dla mieszkańców. Tak eksponowane miejsce wyklucza bylejakość i masówkę, wszak to południowa brama na Mokotów i wizerunek naszej spółdzielni. Na narożniku ulic 14-pietrowa dominanta, dalej w kierunku południowym zabudowa kaskadowa kończąca się pięcioma kondygnacjami. Dwie pierwsze kondygnacje zostaną przeznaczone na usługi i handel. Pozostaną tam nasi dotychczasowi najemcy „Mokpol” oraz McDonalds, dojdzie jeszcze kilkanaście innych działalności, rozmawiamy też z jednym z banków. Zaplanowaliśmy aż trzy podziemne kondygnacje przeznaczone na miejsca postojowe – dwie dla mieszkańców nowego budynku, jedną dla członków spółdzielni mieszkających w okolicznych budynkach. Dodatkowa kondygnacja generuje dodatkowe koszty, ale musimy mieć na uwadze także podstawowe potrzeby okolicznych mieszkańców, jak w tym przypadku zredukowanie deficytu miejsc parkingowych, a nie tylko zysk. W budynku znajdzie się 160 mieszkań o zróżnicowanych metrażach, od 25 do 118 mkw. Część handlowo – usługowa będzie miała łączną powierzchnię około 2500 mkw. Z uwagi na budowę trzeciej kondygnacji podziemnej, jak również fakt, że wiele materiałów budowlanych podrożało nawet o 100 proc., skalkulowaliśmy cenę 1 mkw. lokalu mieszkalnego na 18-19 tys. zł. Realizacja inwestycji potrwa około 2,5 roku. Jak to przy budowie, przez pewien czas nie unikniemy hałasu, kurzu i niedogodności, ale za 2,5 roku będzie pięknie.

Wykonawca i planowany zysk?

Generalnym wykonawcą została firma ZAB-BUD, która przystąpi do realizacji inwestycji w najbliższych dniach. Jeśli chodzi o zysk dla spółdzielni z tej inwestycji, to spodziewamy się ponad 40 milionów zł, które przeznaczymy m.in. na remonty i modernizacje istniejących zasobów oraz modernizację infrastruktury zewnętrznej.

Reasumując, nowe inwestycje lekiem na całe zło?

Spółdzielnia, która dzisiaj nie realizuje inwestycji, jest po prostu biedna. Jeśli spółdzielnia nie inwestuje i nie ma przychodów z działalności gospodarczej, mieszkańcy muszą pokrywać wszystkie koszty utrzymania zasobów z własnych kieszeni. Bez nowych inwestycji SM „Służew nad Dolinką” nie mogłaby pochwalić się rozbudowaną infrastrukturą sportowo – rekreacyjną, przedszkolem „Mały Kopernik”, nowoczesnymi placami zabaw dla dzieci, boiskami sportowymi, ocieplonymi budynkami, nowymi windami, monitoringiem na całym osiedlu, wspaniałą bujną zielenią, która jest naszą chlubą, Klubem Seniora i Osiedlowym Klubem Sportowym „Służew”, ruchomymi zadaszonymi schodami przy wejściu do stacji metra „Służew” sfinansowanymi w ramach realizacji ostatniej inwestycji, jak również wspomnianymi wyżej, liczonymi w milionach złotych, profitami pozyskiwanymi z tytułu wynajmowania powierzchni użytkowej w nowo powstałych budynkach.

Czy zabudowaliście już wszystkie tereny przeznaczone w planach pod inwestycje mieszkaniowe? Aglomeracja warszawska cierpi na coraz większy brak terenów inwestycyjnych, szczególnie w centralnych dzielnicach miasta. Każdy metr kwadratowy gruntu jest tam na wagę złota.

Mamy jeszcze kilka lokalizacji w rejonie stacji metra, które będzie można zagospodarować. Są to tzw. rezerwy pozostawione jeszcze z czasów budowy naszego osiedla. Ich zagospodarowanie wymagać będzie drobnych regulacji i przede wszystkim przekładek potężnych sieci zlokalizowanych w ziemi. Nie wybiegajmy jednak zbyt daleko w przyszłość.

Majowe zgromadzenie będzie odbywać się w trudnych czasach. Wysoka inflacja, drastyczne podwyżki energii, wszechobecna drożyzna dotknęły także wielomilionową rzeszę spółdzielców. Rząd obiecał wsparcie. Jak wygląda spółdzielcza rzeczywistość?

Po zawirowaniach związanych z pandemią i drożyzną ludzie narzekają, szczególnie na wzrost kosztów mediów. Wsparcie rządu w ubiegłym roku to rekompensata za ciepło, która wyniosła… mniej więcej 1,50 zł miesięcznie na mieszkanie, czyli śmieszne pieniądze. W tym roku wprowadzono program osłonowy – wzrost opłat za ciepło nie może być wyższy niż 40 proc. w stosunku do ceny z 30 września 2022 r. Tymczasem faktyczny wzrost ceny za 1 GJ (Gigadżul) rok do roku to 105 proc., a rządowe ograniczenie tylko o kilkanaście proc. Czyli, wpierw podwyżka o ponad 100 proc., następnie obniżka z tytułu rekompensaty o kilkanaście procent i mamy dziękować rządowi za wsparcie. Należy zaznaczyć, że blokada cen obowiązuje tylko do końca roku, nie wiadomo co będzie od stycznia 2024 roku. Słowem – nie jest różowo. W skali kraju wyraźnie wzrosło zadłużenie z tytułu zaległych opłat za utrzymanie lokali, my staramy się maksymalnie ograniczać podwyżki zależne od nas i problem ten nie jest u nas aż tak bardzo dotkliwy. Na przykład od ponad 9. lat nie podnosimy zaliczki na fundusz remontowy, pozostając przy nie spotykanej dzisiaj stawce 1,20 zł za metr kwadratowy mieszkania. Jest to możliwe tylko dlatego, że mamy pieniądze z kolejnych inwestycji.

Główne punkty obrad Walnego Zgromadzenia?

Będą m.in. omawiane wyniki finansowe spółdzielni za rok ubiegły, które są bardzo dobre. Rozliczyliśmy inwestycję przy ul. Sonaty 5, na której spółdzielnia zarobiła blisko 30 milionów zł, nie licząc pieniędzy z wynajmu dodatkowo pozyskanych miejsc parkingowych w tym budynku. O pożytkach płynących do kasy spółdzielni z tytułu wynajmowania w tym budynku lokalu o powierzchni 1100 mkw. na działalność przychodni zdrowia wspomniałem wcześniej.

Zatrzymajmy się na moment przy przychodni Rekol-Med., o której coraz głośniej nawet na pobliskim Ursynowie.

W krótkim czasie przekonaliśmy się, że był to strzał w „dziesiątkę”. Ta przychodnia świadczy bowiem usługi podstawowej opieki zdrowotnej w ramach Narodowego Funduszu Zdrowia. Mają tam na NFZ rehabilitację, badania laboratoryjne i diagnostyczne, czy konsultacje lekarzy specjalistów – dermatologa, ginekologa, neurologa, urologa, okulisty i diabetologa. Nawiążę do tego, co powiedziałem wcześniej: realizując nowe inwestycje władze spółdzielni muszą mieć na uwadze zaspokajanie podstawowych potrzeb swoich mieszkańców, a nie tylko zysk. W przypadku przychodni mamy, ujmując rzecz kolokwialnie, dwa w jednym – zaspokajamy potrzeby mieszkańców i jednocześnie zarabiamy dobre pieniądze na wynajmie tego wielkopowierzchniowego lokalu. Dodatkowym plusem jest to, że przychodnia cieszy się wśród pacjentów coraz lepszą opinią.

Kontynuujmy omawianie głównych punktów Walnego Zgromadzenia…

Odbędzie się dyskusja nad sprawozdaniami zarządu i finansowym z 2022 rok, sprawozdaniem Rady Nadzorczej za rok 2022 wraz z wynikami lustracji częściowej (inwestycyjnej) za rok 2021, nad podziałem nadwyżki bilansowej spółdzielni za rok 2022 i udzieleniem absolutorium członkom zarządu oraz podjęcie uchwały w sprawie wyboru członków Rady Nadzorczej na kolejną kadencję. Wypada życzyć nam wszystkim, by nowa rada była tak merytoryczna i zaangażowana w pracę na rzecz spółdzielni jak poprzednia.

SM Wrocław – Południe to 35 budynków, w których mieszka 15 tysięcy mieszkańców. Zamontowano tam 2771 paneli fotowoltaicznych o całkowitej mocy instalacji 739 kWp. Od czasu uruchomienia instalacji nie było w tej spółdzielni żadnych podwyżek energii. Rozważacie wejście w fotowoltaikę?

Znam ten przypadek, ale to było w 2014 r. i wrocławska spółdzielnia otrzymała dofinansowanie w ponad 40 procentach...

oraz dodatkowo z perspektywy finansowej środków z UE…

Właśnie, dlatego przedsięwzięcie było opłacalne. Natomiast spółdzielnie warszawskie znalazły się w o tyle gorszej sytuacji, że uznano nasz region za bogaty i nie mogliśmy liczyć na żadne dofinansowanie. Dwa razy aplikowaliśmy o pieniądze na fotowoltaikę i dwa razy nam odmówiono, argumentując, że w pierwszej kolejności środki przeznaczane są na likwidację „kopciuchów”. Sytuacja zmieniła się jednak na lepsze, bo od 1 lutego można składać wnioski do Banku Gospodarstwa Krajowego na aż 50-procentowe dofinansowanie fotowoltaiki. W tym momencie urządzenie instalacji staje się opłacalne, ponieważ przewidywany zwrot kosztów nastąpiłby w ciągu zaledwie 5-6 lat. Bez dofinansowania byłoby to aż 10 do 12 lat. Przygotowujemy stosowne wnioski, analizę oraz wymaganą dokumentację i po przedyskutowaniu tej kwestii na Walnym Zgromadzeniu złożymy je w BGK. Jeżeli bank zagwarantuje nam to 50-procentowe dofinansowanie to będziemy przygotowywać się do realizacji tego projektu Mówiąc krótko, SM „Służew nad Dolinką” jest przygotowana do wejścia w fotowoltaikę.

Plany na najbliższą przyszłość?

Przymierzamy się do instalowania w mieszkaniach podzielników ciepła. Podyktowane to jest galopującymi podwyżkami cen ciepła, a nie wiadomo czy nie będzie następnych. Podzielniki ciepła stają się dzisiaj opłacalne. Zresztą, obowiązek instalowania podzielników nakłada na nas rozporządzenie ministra klimatu i środowiska. To przyniesie konkretne oszczędności ciepła. Dzisiaj mieszkańcy nie mają takiej motywacji. Przy cenach ciepła sprzed kilku lat nie byłyby to wielkie oszczędności, ale przy cenach dzisiejszych, oszczędności ciepła w efekcie zamontowania podzielników będą znaczne, nawet kilkaset złotych rocznie na mieszkanie.

Na koniec pionierskie przedsięwzięcie jakie udało się zrealizować jedynie spółdzielni „Służew nad Dolinką”, czyli przedszkole „Mały Kopernik”. Unikatowa jest chyba formuła w jakiej przedszkole funkcjonuje?

Rzeczywiście, jest to przedszkole publiczne prowadzone przez prywatny podmiot. Nie mam wiedzy, czy obecnie jest to jedyne przedszkole prowadzone w Warszawie takiej formule, ale kiedy powstawało było pierwsze. Działa na takiej zasadzie, że rodzice płacą tylko za wyżywienie dzieci, resztę kosztów pokrywa miasto. Osiedle dynamicznie się rozwijało, więc postanowiliśmy wyjść naprzeciw młodym rodzicom. Rozpisaliśmy przetarg i zgłosiło się wiele osób, ale były zainteresowane wyłącznie prowadzeniem przedszkola prywatnego. My natomiast chcieliśmy, by było ono dostępne nie tylko dla dzieci z zamożnych domów. No i w końcu trafił się jeden chętny. Dzisiaj mamy na terenie spółdzielni przedszkole publiczne, potrzeby rodziców i dzieci są w dużej mierze zaspokojone, zarabia podmiot prowadzący, zarabia też spółdzielnia, bo rokrocznie inkasujemy około 250 tys. zł z tytułu wynajmu lokalu. Latem dzieciaki mieszkające w pobliżu dojeżdżają do przedszkola na rowerkach, wybudowaliśmy im nawet specjalny parking. Muszę przyznać, że ilekroć przechodzę tamtędy i widzę te starannie zaparkowane małe rowerki robi mi się jakoś ciepło na sercu. To urzekający widok.

Dziękuję za rozmowę.

 

Spółdzielnia Mieszkaniowa „Służew nad Dolinką” powstała w 1991 roku, po wydzieleniu się ze SM „Mokotów”. Zajmuje powierzchnię ponad 42 ha i znajduje się w granicach ulic Puławska, Wałbrzyska, Kmicica, Nowoursynowska i Łukowa. Od południa sąsiaduje z parkiem „Dolina Służewska”. Spółdzielnia liczy obecnie ponad 6,7 tysiąca członków i zarządza 42. budynkami mieszkalnymi oraz 5. wspólnotami mieszkaniowymi. Od 2003 r. SM „Służew nad Dolinką” prowadzi działalność inwestycyjną, dwa lata później oddano do użytkowania nowy budynek przy ul. Noskowskiego 2. Kolejne budynki wybudowane przy ul. Puławskiej 255 i 255A , Elsnera 34 i Mozarta 1 stanowią dzisiaj wspólnoty mieszkaniowe, którymi spółdzielnia zarządza. W roku 2021 zakończono kolejną inwestycję przy ul. Sonaty 5, której nadano nazwę „Sonata nad Dolinką”.

Wróć