Serwis korzysta z plików cookies. Korzystanie z witryny oznacza zgodę, że będą one umieszczane w Państwa urządzeniu końcowym. Mogą Państwo zmienić ustawienia dotyczące plików cookies w swojej przeglądarce.

Dowiedz się więcej o ciasteczkach cookie klikając tutaj

Jak się rządzić w spółdzielni i wspólnocie

13-04-2016 22:35 | Autor: Rafał Kos
Krzysztof Dziewior mówi o swojej niszy doradztwa mieszkaniowego.

PASSA: Czym zajmuje się prowadzone przez pana Centrum Informacji i Doradztwa Mieszkaniowego?

KRZYSZTOF DZIEWIOR: Zajmuje się profesjonalną obsługą spółdzielń mieszkaniowych i wspólnot mieszkaniowych w zakresie prowadzenia ewidencji księgowej i pozaksięgowej. Oprócz tego, że pomagam bezpośrednio podmiotom gospodarczym, prowadzę też stronę internetową, na której udzielam za darmo odpowiedzi na proste pytania – zarówno zarządom spółdzielń, jak i poszczególnym członkom spółdzielczych społeczności, właścicielom lokali, czyli osobom prywatnym. Odpowiadam na przykład na pytanie, czy zarząd zrobił coś prawidłowo, czy nie. Udzieliłem już ponad tysiąc takich odpowiedzi. Współpracuję z dwoma miesięcznikami specjalistycznymi. Chodzi o miesięcznik „Domy spółdzielcze” oraz „Wspólnota i mieszkanie”. Moje publikacje ukazują się w zasadzie w każdym wydaniu tych czasopism.

A jaka jest liczba obsługiwanych przez pana podmiotów gospodarczych?

W tej chwili obsługuję ich z pomocą dziesięciu współpracowników już ponad dziewięćdziesiąt podmiotów, a sprawa jest – jak to się mówi – rozwojowa, bo wygląda na to, że wkrótce będzie jeszcze więcej chętnych. Coraz więcej spółdzielń mieszkaniowych przekonuje się o potrzebie naprawdę profesjonalnego prowadzenia księgowości, tym bardziej, że przepisy zmieniają się w coraz szybszym tempie i niełatwo się w tych wszystkich zmianach w porę zorientować.

A pan jest akurat ściśle wyspecjalizowanym fachowcem...

Napisałem szereg podręczników dotyczących kwestii księgowych – i w spółdzielniach, i we wspólnotach mieszkaniowych.

Pana działalność doradcza jest niewątpliwie wyjściem naprzeciw spółdzielniom i wspólnotom mieszkaniowym, których liczba rośnie w Warszawie w oszałamiającym tempie...

Spółdzielnie mieszkaniowe o dużym potencjale bazy członkowskiej rozwiązują na ogół problemy księgowe w sposób prawidłowy, mając profesjonalne zarządy i rady nadzorcze, a przede wszystkim zatrudniają profesjonalne służby. Natomiast spółdzielnie małe, zwłaszcza te jednobudynkowe, borykają się z problemami i tam czasem jest istna szarlataneria, o czym się przekonuję, gdy w końcu przychodzą do mnie, błagając o ratunek.  Czasem chodzi w spółdzielniach o księgi rachunkowe sprzed lat i trzeba od nowa tworzyć dokumentację finansową, żeby pokazać, jak to bezpiecznie ma wyglądać.  To samo dotyczy wspólnot mieszkaniowych. Wiele z nich po prostu sobie nie radzi z tematem. Szczególnie te, które powstały po gminach i nie zawsze mają profesjonalnych zarządców. Tym wspólnotom pomagamy tylko w sferze obsługi księgowej, żeby była zgodna z wymogami ustawy, jakkolwiek wspólnoty akurat nie podlegają ustawie o rachunkowości. Sądy, w tym Sąd Najwyższy, wypowiedziały się tak niezręcznie na ten temat, że nie da się tego spokojnie przyjąć do wiadomości.

Można się domyślać, że w tej naprawdę potrzebnej obecnie, a poniekąd nowatorskiej działalności zanotował pan już sporo zawodowych sukcesów...

Już sama liczba obsługiwanych przeze mnie od strony finansowo-księgowej 28 spółdzielń mieszkaniowych mówi sama za siebie. Każdy członek spółdzielni albo posiadacz w ramach wspólnoty mieszkaniowej ma w Internecie swoją kartotekę indywidualną, w której może sprawdzić, jak mu się kształtują naliczenia. Dysponujemy bowiem jako firma programem elektronicznym mojego autorstwa. Oczywiście, ja ten program opracowałem tylko od strony merytorycznej, a nie pod względem informatycznym, bo przecież nie jestem specjalistą w dziedzinie IT. Napisałem po prostu założenia do tego programu i wszystko zostało w formie informatycznej przedstawione. Program naprawdę się sprawdza, tym bardziej, że firma informatyczna, która ten program sporządziła wedle mojej koncepcji, sprzedaje go za niewielkie pieniądze . Jest to program funkcjonujący z ogromnym pożytkiem dla mieszkaniowych społeczności. Posiadacze lokali mieszkalnych albo użytkowych mogą dzięki niemu zorientować się co do swoich aktualnych zadłużeń. Wystarczy jedno naciśnięcie guziczka i już się ma chociażby sprawozdanie wspólnoty mieszkaniowej za dany okres.

Z jakimi problemami borykają się głównie spółdzielnie i wspólnoty?

Chodzi przede wszystkim o nieprawidłowe prowadzenie ksiąg. Istotnym problemem wspólnot jest też niezrozumienie pewnego podstawowego elementu.  Wspólnota powołuje otóż swój własny zarząd, lecz mimo to zatrudnia dodatkowo – jak oni to nazywają – administratora, cedując na niego wszelkie obowiązki. I zwykle wydaje się temu zarządowi, że już nie ponosi odpowiedzialności, co jest nieprawdą. Bo nawet jeśli chodzi o zarząd wspólnoty mieszkaniowej, która nie posiada osobowości prawnej, to i tak odpowiedzialność za działania wspólnotowe spoczywa właśnie na zarządzie i wynajęcie administratora niczego tu nie zmienia.

Nawiasem mówiąc, zarządcy są różni. Na ogół każdy z nich uważa, że trzeba zaoszczędzić na księgowości. W związku z tym niektórzy korzystają z nieprofesjonalnej obsługi księgowej. Oczywiście, nie chciałbym żeby z moich ust płynęła wyłącznie krytyka pod adresem zarządców, bo z wieloma z nich współpracuję i ta współpraca układa się bardzo dobrze.

Kiedyś, żeby prowadzić księgowość, trzeba było posiadać licencję Ministerstwa Finansów. Teraz to zostało zlikwidowane. Nawet salowa ze szpitala – nie obrażając tego zawodu – może być księgową we wspólnocie mieszkaniowej. Na domiar złego najchętniej zatrudnia się na takim stanowisku osoby w wieku – najdelikatniej mówiąc – popoborowym. Tymczasem ważne ustawy podatkowe zmieniają się cały czas i trzeba mieć systematycznie aktualizowaną wiedzę, bo przepisy mogą ulec zmianie nawet w ciągu jednej nocy. A przecież mieszkańca te wszystkie detale nie interesują. On chce żeby w obrębie domostwa było zawsze posprzątane, śmieci wywiezione, żeby woda płynęła z kranu i żeby dostał za to na piśmie rozliczenie. O dziwo, wspólnoty tworzą czasem bez zgody mieszkańców jakieś dziwne fundusze, niezgodne z wymogami ustawy o własności lokali. Ostatnio w jednej ze wspólnot poproszono mnie o przebadanie ksiąg rachunkowych sześć lat wstecz i wyprowadzenie wszystkiego na czysto.

Uważam więc, że małe spółdzielnie lub wspólnoty mieszkaniowe, jedno- dwubudynkowe, powinny korzystać z profesjonalnej obsługi, takiej, jaką oferuje moje biuro. A jestem profesjonalnym doradcą podatkowym z licencją wydaną przez ministra finansów. No i usługi świadczone przeze mnie oraz moich współpracowników są gwarancją prawidłowości w prowadzeniu księgowości i bieżących rozliczeń. Bo w dużych spółdzielniach i wspólnotach są pieniądze na skorzystanie z usług ludzi posiadających stosowną wiedzę.

Pewnie w małych jednostkach istnieje obawa, że profesjonaliści okażą się w takim wypadku zbyt drodzy?

Gdybym miał porównać ceny mojej firmy do tych, których żądają wielkie firmy księgowe, to powiedziałbym, że jesteśmy – jak na miasto stołeczne Warszawa – najtańsi. W zależności od tego, jaka jest wielkość spółdzielni lub wspólnoty, bierzemy mniej więcej 12-14 złotych miesięcznie od jednego lokalu i nie ma tu znaczenia powierzchnia nieruchomości. A w zakres naszej usługi księgowej wchodzi wszystko, co wiąże się z rozliczeniami, podatkami.

Ano właśnie, czy na tle podatkowym dochodzi do jakichś sporów z urzędami skarbowymi?

Bardzo często! Zwykle wynika to z bałaganu księgowego, jaki zastajemy w określonej spółdzielni lub wspólnocie. A do tego dochodzą niejasności przepisów, wydawanych przez ministra finansów, nierzadko całkiem różnie interpretowanych przez poszczególne jednostki skarbowe. Raz coś jest opodatkowane, innym razem nie, więc trzeba tego pilnować jak źrenicy oka. Ministerstwo Finansów na ogół bardzo z tym wszystkim się mota i podatnicy nie mają jasności. Jakby zaś tego było mało, mamy również w podobnych sprawach całkiem różne wyroki sądów. Obecnie jest potężny spór, ponieważ Sąd Najwyższy orzekł, iż wspólnoty mieszkaniowe podlegają wymogom ustawy o rachunkowości, tymczasem w 2015 roku minister finansów wyraźnie powiedział: ustawa o własności lokali jest ustawą typu lex specialis w stosunku do wymogów ewidencji księgowej. A więc wspólnota mieszkaniowa prowadzi pozaksięgową ewidencję dochodów, kosztów, rozrachunków. Tyle że o sposobie prowadzenia tej pozaksięgowej ewidencji mówi uchwała podjęta przez samą wspólnotę. Sąd Najwyższy nie może zaś stawiać się ponad ustawą, którą dopiero Sejm może ewentualnie zmienić. Na razie więc wspólnoty nie mają obowiązku sporządzania sprawozdania finansowego ani nie muszą go zatwierdzać. Niezbędna jest tylko ewidencja podatkowa. Jeżeli wspólnota chciałaby jednak sporządzać takie sprawozdanie, to wtedy musiałaby je składać w Urzędzie Skarbowym. Jak widać, mamy tu swoiste pomieszanie z poplątaniem. Mało kto jest w stanie się w tym wszystkim połapać.

A zdarzają się również spory sądowe i przychodzi mi bardzo często występować przed sądem w roli eksperta. Piszę też dużo fachowych opinii, które są wykorzystywane przez sądy.

Która ze spółdzielń lub wspólnot obsługiwanych przez pana ma najwięcej mieszkańców?

Są takie, co mają po 150-170, ale są i dużo większe. Zdarza się, że dochodzi do zmiany zarządu i wtedy te jednostki rozstają się i z zarządem, i ze mną. To rzecz normalna, bo wtedy górę biorą emocje.

Czy pana firma obsługuje jakieś podmioty w naszej okolicy?

Oczywiście, to spółdzielnie mieszkaniowe i wspólnoty na Ursynowie i Mokotowie. Mamy zresztą klientów w całej Warszawie. Obsługujemy też tak zwanych kamieniczników, czyli osoby prywatne, będące właścicielami potężnych budynków z lokatorami. Obracamy się wyłącznie w niszy mieszkaniowej i to nam wystarcza. Nie ukrywam przy tym, że od dwóch lat chodzi za mną pewna francuska firma, która chciałaby kupić moją firmę, ale się przed tym wzbraniam. Bo nie miałbym wpływu na to, co oni zrobiliby dalej z moim – bądź co bądź – zawodowym dorobkiem. No i moje nazwisko jest za bardzo znane w tej niszy, żebym mógł sobie pozwolić na jakąś ucieczkę na bok.

Dodam na koniec, że w każdą środę – po uprzednim umówieniu przez sekretariat – przyjmuję u siebie w biurze przy ul. Wołoskiej 52, pawilon 16 i gotów jestem wyjaśnić każdy problem, z którym się do mnie w mojej specjalności przychodzi.

 

KRZYSZTOF DZIEWIOR Centrum Informacji i Doradztwa Mieszkaniowego (CI&DM), Warszawa, ul. Wołoska 52, pawilon 16, tel. 22/848 05 04, fax 22/844 80 23.

www.dziewior.pl

e-mail: ksiegowosc@dziewior.pl

Wróć