Serwis korzysta z plików cookies. Korzystanie z witryny oznacza zgodę, że będą one umieszczane w Państwa urządzeniu końcowym. Mogą Państwo zmienić ustawienia dotyczące plików cookies w swojej przeglądarce.

Dowiedz się więcej o ciasteczkach cookie klikając tutaj

Inwestycyjna ofensywa ursynowskiej SBM Stokłosy

08-06-2022 22:33 | Autor: Tadeusz Porębski
Czy w dobie galopującej inflacji opłaca się inwestować? Okazuje się, że wówczas inwestycja nie tylko się opłaca, ale staje się jedyną opłacalną strategią chroniącą nasze oszczędności przed radykalnym spadkiem ich wartości. Należy jednak wiedzieć w co inwestować.

Badania przeprowadzone w drugim kwartale tego roku przez firmę Tavex, pokazują, że świadomość Polaków w zakresie inwestowania własnych środków systematycznie wzrasta. Największym zaufaniem niezmiennie cieszą się nieruchomości i złoto. W zestawieniu kwartał do kwartału zainteresowanie takimi inwestycjami wzrosło w przypadku złota o 39 proc. i aż o blisko 60 proc. w przypadku nieruchomości. Tak radykalny skok w przypadku nieruchomości daje dużo do myślenia. Obecna koniunktura sprzyja obrotowi nieruchomościami, ponieważ szumne obietnice kolejnych rządów o wybudowaniu miliona tanich mieszkań nie są realizowane w odpowiednim tempie, więc odpowiedzialność za zapewnienie młodym ludziom dachu nad głową spada głównie na deweloperów. Oni zaś nie są w stanie zrekompensować niedoboru mieszkaniowego na tak dużą skalę. Powstaje więc luka, która prowadzi do samonapędzania się popytu. I tę lukę powinny wykorzystać spółdzielnie mieszkaniowe. Deweloperom planującym w stolicy nowe inwestycje zaczyna brakować atrakcyjnych działek pod zabudowę mieszkaniową, natomiast spółdzielnie mieszkaniowe mają ich spory zasób.

Według szacunków GUS w Polsce funkcjonuje obecnie ponad 3,5 tys. spółdzielni mieszkaniowych, których zasób lokalowy szacuje się na około 2,2 mln – to najwięcej w Europie. Mieszka w nich 10 mln Polaków. Mimo atrakcyjnych lokalizacji budowa nowych spółdzielczych lokali w Warszawie idzie w żółwim tempie. Podstawowym problemem jest niechęć dużej części spółdzielców do nowych inwestycji na zasadzie: „mam tu ławeczkę, na której siadam od lat i oni mi ją zabiorą”, albo też „mam w dogodnej bliskości domu placyk, na który wyprowadzam pieska, więc mnie żadna nowa inwestycją nie jest potrzebna”. Tego rodzaju myślenie można umownie nazwać starożytnym. W dobie gospodarki rynkowej za każdy metr kwadratowy niezabudowanego gruntu, na którym w planie zagospodarowania przestrzennego dozwolone są nowe inwestycje, spółdzielnia odprowadza do miasta niemałe pieniądze z tytułu podatku od nieruchomości. Każdy spółdzielca powinien wiedzieć, że spółdzielnie traktowane są w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych jako przedsiębiorcy, stąd w zakresie części swojego majątku muszą one opłacać podatek według najwyższych stawek. Tylko w wyjątkowych przypadkach mogą skorzystać z przepisów pozwalających na obniżenie wysokości zobowiązania podatkowego.

Żeby było jasne: redakcja „Passy” nigdy nie godziła się, nie godzi się i nie będzie się godzić z zabudowywaniem przez deweloperów bądź spółdzielnie mieszkaniowe terenów zielonych służących sportowi i rekreacji. Ostatnio zarząd SM Przy Metrze zaplanował bez konsultacji ze spółdzielcami sprzedaż deweloperowi czterech działek w rejonie ulicy Mandarynki, co wywołało wściekłość mieszkańców. Chodzi m.in. o piękny, zielony skwer przed Szkołą Podstawową nr 330 oraz parking społeczny. W spółdzielni zawrzało, a to źle wróży zarządowi tej spółdzielni przed zbliżającym się corocznym walnym zebraniem. Oczywiście w tej kwestii mieszkańcy SM Przy Metrze mogą liczyć na wsparcie naszej gazety. Maj i czerwiec to czas walnych zebrań, więc zainteresowaliśmy się, co w ursynowskiej spółdzielczej trawie piszczy. I okazuje się, że najbardziej godne zainteresowania są inwestycyjne plany SBM Stokłosy. Sytuacja tej spółdzielni – jak idzie o nowe inwestycje – jest krańcowo odmienna niż w sąsiedniej SM Przy Metrze. Nowa inwestycja byłaby bowiem posadowiona na własnej działce mającej zgodnie w warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu funkcję mieszkaniowo – usługową, nie kolidowałaby z żadnym terenem rekreacyjno – sportowym i nie zasłaniałaby komukolwiek widoku. Dlatego aż się prosi, by takie atuty szybko wykorzystać. Chodzi o obiekt z poprzedniej epoki, czyli o mało elegancki pawilon przy ul. Jastrzębowskiego 22. SBM Stokłosy jest współużytkownikiem wieczystym gruntu pod pawilonem wraz z SIM Ursynów, z tym że Stokłosy posiadają aż 157/200 udziałów w działce, a SIM jedynie 43/200.

Rada Nadzorcza SBM Stokłosy przegłosowała w ostatnich dniach najważniejsze kierunki działania spółdzielni na lata 2022 – 2026 i poddała go pod rozwagę mieszkańców. Taka transparentność w spółdzielczości mieszkaniowej nie jest często spotykana. Priorytetem są miesięczne koszty związane z posiadanymi w spółdzielni prawami. Wszystkie osoby posiadające prawo do lokalu (spółdzielcze lokatorskie czy własnościowe) zobowiązane są do uiszczania opłat związanych z eksploatacją lokalu. RN chce podwyższenia standardu zamieszkiwania, ale nie zamierza podnosić wysokości opłat zależnych od spółdzielni. Rodzi się więc konieczność pozyskania dodatkowych środków finansowych. Skąd je pozyskać? Są dwie drogi – kredyty bankowe lub realizacja celów inwestycyjnych. Przy dzisiejszej inflacji kredyty to samobójstwo, pozostaje więc jedyna droga, czyli nowe inwestycje – w przypadku SBM Stokłosy wyburzenie obskurnego pawilonu przy ul. Jastrzębowskiego 22 i wybudowanie na jego miejscu budynku mieszkalnego z lokalami użytkowymi w parterze. Naszym zdaniem, koncepcja ta jest warta poparcia. Obiekt znajduje się w rejonie zwanym „Bramą do Ursynowa”, ale jego dzisiejszy wygląd nie przynosi chluby tej zielonej, zadbanej, inteligenckiej dzielnicy. Nie chodzi zresztą wyłącznie o kwestie wizualne. Blaszak należy ciągle przystosowywać do obowiązujących przepisów BHP i PPOŻ, a to są stałe koszty. Obiekt zwany szumnie pawilonem, został wybudowany i przeznaczony na biura ekip, które kilka dekad wcześniej budowały Ursynów. Czasy się zmieniły, dzielnica wypiękniała, a budowlane straszydło nadal stoi.

Popieramy plan zrównania go z ziemią, tak jak popieraliśmy rozbiórkę ohydnego blaszaka „Tesco” na Kabatach. Tam ma powstać nowoczesny dom handlowy o ograniczonej powierzchni sprzedażnej i trochę mieszkaniówki, natomiast na Jastrzębowskiego 22 nowoczesny budynek mieszkalny wielorodzinny z usługami, częścią biurową, garażem podziemnym i stacją transformatorową. SBM Stokłosy posiada już plan budowlany, który przewiduje wybudowanie 138 mieszkań o łącznej powierzchni 9.026 mkw., 4. lokali użytkowych (1345 mkw.), 180. miejsc w garażu podziemnym i 10. miejsc parkingowych ogólnodostępnych z poziomu terenu. Wysokość zabudowy 36,65 m, ilość kondygnacji (kaskadowo) 11/8/1. Na walnym zebraniu spółdzielcy z SBM Stokłosy będą rozważać dwie kwestie: po pierwsze, zniesienie współużytkowania wieczystego gruntu oraz współwłasności pawilonu Jastrzębowskiego 22 poprzez odkupienie od SIM Ursynów 43 udziałów; po drugie, sprzedaż współużytkowania oraz współwłasności, Są już prawomocne i ostateczne decyzje administracyjne zezwalające na rozbiórkę istniejącego pawilonu i pozwolenie na budowę wspomnianego wyżej budynku mieszkalnego. W stolicy drastycznie wydłużył się czas procedowania przez urzędy decyzji o warunkach zabudowy i pozwoleń na budowę, przez co w niektórych przypadkach proces przygotowania inwestycji trwa latami. Osobie, która w imieniu zarządów DWÓCH spółdzielni zdołała tak sprawnie uzyskać administracyjne decyzje w sprawie inwestycji przy Jastrzębowskiego 22, należy się więc złoty medal olimpijski.

Spółdzielcy SBM Stokłosy wkrótce zadecydują o losie planowanej inwestycji, więc nie uprzedzajmy faktów, ale jedno wydaje się być pewne: ewentualna sprzedaż przedmiotowego gruntu byłaby zupełnie nieopłacalna dla spółdzielni. Wartość działki przed uzyskaniem pozwolenia na budowę wynosiła około 8 mln zł, natomiast dzisiaj, po uzyskaniu decyzji administracyjnych zezwalających na wyburzenie pawilonu i wybudowanie budynku, wartość nieruchomości wzrosła do ponad 28 mln zł. Należy mocno podkreślić, że realizacja inwestycji w systemie spółdzielczym, bezpośrednio z wpłat przyszłych nabywców lokali, przyniosłaby spółdzielcom ze Stokłosów korzyść finansową w wysokości ponad 33 mln zł. W informacji RN SBM Stokłosy kolportowanej na terenie spółdzielni wyczytaliśmy, że „zaniechanie podjęcia konkretnych działań w przedmiocie inwestycji Jastrzębowskiego 22 skutkowałoby prawdopodobnym skierowaniem przez SIM Ursynów wniosku do sądu o zniesienie współwłasności. Proces wiązałby się ze znacznymi nakładami finansowymi. Jak pokazuje praktyka jego procedowanie trwałoby wiele lat”. To bardzo ważna i słuszna uwaga. Jeśli walne zebranie da zarządowi zielone światło w kwestii Jastrzębowskiego 22, rozpocznie się kolejna część inwestycyjnego planu. Siedziba spółdzielni zostałaby przeniesiona do budynku o powierzchni 1675 mkw. przy ul. Koncertowej 13. Połowę powierzchni zajęłyby biura spółdzielni, drugą połowę przeznaczono by pod wynajem.

W 2016 r. budynek został wydzierżawiony niepublicznej lecznicy „ALMED”, ale jak wynika z oficjalnej informacji RN SBM Stokłosy, nie był to ruch do końca trafiony. RN zleciła sporządzenie opinii prawnej, z której wynika krytyczna ocena postanowień umowy dzierżawy. Prawnik wytknął aż siedem poważnych uchybień, które spowodowały, że umowa była niekorzystna dla spółdzielni. Członkowie zarządu spółdzielni, podpisujący przedmiotową umowę, tu cytat z informacji RN: „wykazali się brakiem dbałości o wystarczające zabezpieczenie interesów spółdzielni i jej członków, przez co mogli narazić spółdzielnię na straty i utratę korzyści z tytułu najmu pawilonu przy ul. Koncertowej 13”. Z informacji RN wynika również, iż nie zostały opłacone faktury od lipca 2016 do lipca 2020 r. na kwotę ponad miliona zł. Został skierowany pozew o zapłatę w postępowaniu uproszczonym. Sąd wydał nakaz zapłaty, ale strona przeciwna wniosła sprzeciw i postępowanie trwa. Niekorzystną umowę mieli podpisać urzędujący prezes SBM Stokłosy Krzysztof Berliński oraz jego zastępca ds. technicznych Jacek Popławski. Kolejną ważną sprawą omawianą na zbliżającym się walnym zebraniu będzie kwestia uzyskania prawa użytkowania wieczystego, a w perspektywie prawa własności, do gruntów dzierżawionych przez spółdzielnię od m.st. Warszawy. Wreszcie podjęto działania, które to umożliwią (inwentaryzacja powierzchni użytkowej i przede wszystkim legalizacja zabudowanych części wspólnych). Dziw bierze, że można było w minionych latach dopuścić do aż takich zaniedbań.

Niewątpliwie wielkim atutem gruntów należących do spółdzielni mieszkaniowych jest ich dobra lokalizacja oraz rozwinięta infrastruktura handlowa (sklepy, usługi, bazarki), komunikacyjna (wielorakość linii autobusowych, ewentualnie tramwajowych czy metra), jak również kulturalna (świetlice, kina, kluby) powstająca w danej okolicy przez dekady. Z tych właśnie powodów ceny używanych mieszkań spółdzielczych nie tracą na wartości i nadal są chętnie kupowane przez klientów, nawet, a może szczególnie, w dobie galopującej inflacji. Ale w kwestii planowanej przez SBM Stokłosy inwestycji Jastrzębowskiego 22 ważna jest również strona wizerunkowa. Z naszej redakcyjnej strony, a pewnie nie tylko z naszej, widok nowoczesnego budynku po wjeździe na Ursynów będzie znacznie milszy dla oczu, niż codzienne oglądanie straszydła budowlanego z minionej epoki.

Wróć