Wstępne założenia obejmowały powierzchnię zabudowy około 1720 mkw. (34 proc. powierzchni działki) i wysokość dostosowaną do obecnej urbanistyki, by być w zgodzie z przestrzennym ładem. Projekt zakładał utrzymanie proporcji i gabarytów zgodnych z istniejącą zabudową przy ulicach Dembowskiego, Herbsta i Dunikowskiego, rozbiórkę wybudowanych w połowie ubiegłego wieku pawilonów oraz rozbudowę/nadbudowę budynku Dembowskiego 8, o ile warunki techniczne na to pozwolą. Przewidywano również odtworzenie powierzchni usługowej dla sklepu „MOKPOL” oraz wydzielenie małych lokali pod wynajem, których opłaty z tytułu najmu stanowiłyby czysty zysk dla członków SMB „Jary”. Główne argumenty za inwestycją wydają się być logiczne, jasne i konkretne. Budynki spółdzielni mają blisko 48 lat i wymagają poważnych prac remontowych, m.in. wymiany instalacji elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych, jak również centralnego ogrzewania, którego koszt wymiany średnio dla jednego budynku wyniesie około 1,5 mln zł netto.
Poza tym remontów wymagają balkony, elewacje i ogólnie dostosowanie przestarzałego obiektu do współczesnych standardów technicznych. Jak się dowiedzieliśmy, Plan Funduszu Remontowego spółdzielni na lata 2026–2030 zakłada zwiększenie odpisów, jednak samych środków nadal brakuje. Planowane przychody ze sprzedaży mieszkań w nowej inwestycji mogłyby wynieść około 50 mln zł, co oznacza istotne źródło finansowania remontów i modernizacji reszty zasobów spółdzielni. Tak dzieje się m.in. w sąsiedniej SMB „Służew nad Dolinką”, której polityka inwestycyjna przynosi tamtejszym spółdzielcom wymierne zyski. Bez zastrzyku kapitału pochodzącego z nowej inwestycji konieczne byłoby przerzucenie kosztów na wszystkich mieszkańców SMB „Jary”, czyli konieczność podniesienia dotychczasowej stawki na fundusz remontowy przynajmniej o 100 proc., bądź też znaczne ograniczenie niezbędnych prac remontowych.
Sytuacja własnościowa nieruchomości jest złożona. Grunty są w użytkowaniu wieczystym, za które SMB „Jary” płaci od 1995 roku 1 proc. opłaty z tytułu wieczystego użytkowania. Prawo takie umożliwia budowę, ale wiąże się też z ryzykiem wygaśnięcia użytkowania albo utraty prawa użytkowania, gdy teren nie będzie wykorzystany zgodnie z przeznaczeniem określonym w akcie notarialnym. Dokumenty historyczne i umowy (w tym akt notarialny z 27 stycznia 1995 r.) wskazują na skomplikowany stan prawny i wieloletnie uregulowania dotyczące przekazania praw do gruntów i budynków na rzecz spółdzielni. Nasza redakcyjna dokumentacja dowodzi, że na działce posadowione są pawilony handlowo-usługowe (Dembowskiego 8, 10, 8A, 8B, Herbsta). W najgorszym, wręcz opłakanym, stanie są pawilony Dembowskiego 8 i 10, które wymagają szybkiej interwencji technicznej.
Pawilon Dembowskiego 10 (sklep MOKPOL-u) ma ponad 40 lat, sam jego wygląd świadczy o tym, że nie spełnia wymogów izolacyjności cieplnej. Sylwester Cerański, prezes MOKPOL-u, stwierdził w rozmowie z „Passą”, że dach oraz instalacje centralnego ogrzewania i elektryczna są do tego stopnia wyeksploatowane, że wymagają natychmiastowej kapitalnej wymiany. Poinformował nas również, iż MOKPOL, posiadający spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, złożył wniosek o ustanowienie odrębnej własności lokalu, poprzez przeniesienie własności wraz z gruntem. MOKPOL deklaruje determinację, by w miejscu starego pawilonu powstała nowoczesna przestrzeń handlowa spełniająca wymogi techniczne, jednak to przede wszystkim w interesie SMB „Jary” leży wspólna realizacja przedsięwzięcia.
Strony podpisały list intencyjny, w którym MOKPOL zobowiązał się do wstrzymania na czas negocjacji sądowych kroków związanych z wnioskiem o odrębną własność – dotyczących wspólnej inwestycji. Jednym z podstawowych warunków dopuszczenia realizacji inwestycji jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, bez tego dokumentu żadne przedsięwzięcie nie może być realnie rozważane. Niestety, wydawanie decyzji WZ zostało częściowo zawieszone w związku z procedurami sporządzania planu generalnego dla Lotniska Chopina. Spółdzielnia złożyła wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy w sierpniu 2023r. Groźba wynikająca z forsowanych zapisów do projektu miejscowego planu jest realna. Projekt planu przewiduje dla terenu 1U m.in. minimalny nadziemny współczynnik intensywności zabudowy 0,2 i maksymalny 0,8. Minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej 35 proc., maksymalny udział powierzchni zabudowy 40 proc., maksymalna wysokość zabudowy 8,5 m (nie więcej niż II kondygnacje nadziemne), dachy płaskie, zakaz lokalizacji naziemnych miejsc parkingowych oraz ustalenie minimalnej powierzchni nowo wydzielonych działek budowlanych na 4900 mkw.
Tak niekorzystne dla SMB „Jary” regulacje oznaczałyby, że na działce można będzie zrealizować jedynie niską zabudowę usługową pozbawioną nowych mieszkań oraz podziemnego garażu, co zniweczyłoby planowane przychody ze sprzedaży lokali mieszkalnych i pozbawiło spółdzielnię źródła finansowania m.in. niezbędnych remontów w starych zasobach. Jednak najpoważniejszym ryzykiem jest scenariusz podziału działki i realizacji inwestycji przez MOKPOL lub innego inwestora na zasadach odrębnej własności. Taki scenariusz skutkowałby ograniczeniem możliwości inwestycji na części działki należącej do spółdzielni, a tym samym brakiem środków na remonty zasobów mieszkaniowych. To ostatnie uderzyłoby bezpośrednio w komfort i bezpieczeństwo mieszkańców wszystkich 85. budynków mieszkalnych, którzy mogliby zostać obciążeni dodatkowymi kosztami lub pozbawieni możliwości przeprowadzenia niezbędnych prac remontowych, m.in. dobudowy wind w istniejących budynkach nie posiadających takiej wygody.
Nie po raz pierwszy w Warszawie, także na Ursynowie, dbająca o własny interes mniejszość blokuje inwestycję służącą zdecydowanej większości. My, w redakcji „Passy” obecni na południu Warszawy od ponad ćwierci wieku, znamy wiele takich przypadków. Naszym zdaniem, blokowanie inwestycji mieszkaniowej przy ul. Dembowskiego jest świadectwem nieodpowiedzialności około 200 mieszkańców, godzących w żywotny interes całej społeczności SMB „Jary” liczącej około 18 tys. osób. Racjonalne spojrzenie na sprawę i współodpowiedzialność wygląda tak: w przypadku niezrealizowania planowanej inwestycji przy ul. Dembowskiego, czyli budowy budynku mieszkalnego, mieszkańcy SMB „Jary” muszą spodziewać się wzrostu opłat za użytkowanie wieczyste z 1 na 3 proc. ( jak twierdzi zarząd z 55.000 zł rocznie do kwoty 165.000 zł rocznie), w myśl starego porzekadła, że z próżnego i Salomon nie napełni.
Na szczęście decyzje dotyczące inwestycji wymagają podjęcia stosownej uchwały przez Walne Zgromadzenie, można więc liczyć na to, że zdrowy rozsądek oraz rachunek ekonomiczny pokonają upór kilkuset osób nie widzących dalej jak czubek własnego nosa. Protestujący muszą wreszcie pojąć, że mieszkają w wielkiej metropolii, a wielka metropolia to jeden wielki kompromis. Konsultacje społeczne w sprawie projektu planu miejscowego odbywają się w terminie 3 listopada – 3 grudnia 2025 r. Jest to moment kluczowy, w którym mieszkańcy SMB „Jary” powinni zapoznać się z proponowanymi zapisami i rozważyć ich długofalowe konsekwencje. Odpowiedzialność za los swój i tysięcy sąsiadów nakazuje wypracowanie kompromisu, który ochroni interes wszystkich członków spółdzielni i zapewni środki m.in. na pilne remonty budynków liczących sobie bez mała pół wieku.
Jedno w tej skomplikowanej społecznej sprawie jest pewne: nie wypracowanie kompromisu spowoduje, że ktoś z zewnątrz, działając niezależnie, narzuci spółdzielni sposób zagospodarowania terenu i pozbawi SMB „Jary” możliwości współdecydowania o swojej własności i przyszłości.
