Serwis korzysta z plików cookies. Korzystanie z witryny oznacza zgodę, że będą one umieszczane w Państwa urządzeniu końcowym. Mogą Państwo zmienić ustawienia dotyczące plików cookies w swojej przeglądarce.

dzisiejsza
pogoda

27°
16°

Propozycje do odrzucenia

29-08-2018 21:04 | Autor: Tadeusz Porębski
Ciężką rękę lokalnej władzy szczególnie czujemy w ostatnich miesiącach roku, bowiem właśnie wtedy tysiące osób otrzymuje z urzędów dzielnic "propozycję aktualizacji" opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntów. Użyty termin "propozycja aktualizacji" to eufemizm, bo chodzi po prostu o podwyżkę, ale to słowo nie jest lubiane przez lud, więc chytrze zastępuje się je mniej rażącym uszy.

Po przeczytaniu urzędowego pisma mieszkańcom stolicy włosy na głowie stają dęba, wielu doznaje palpitacji serca. Zdarzają się bowiem podwyżki opłat nawet o kilkaset procent. Na Saskiej Kępie wypowiedziano w 2015 r. użytkownikowi wieczystemu opłatę w wysokości 1,4 tys. zł i "zaktualizowano" ją na... 3,9 tysiąca.

Czy w tym roku ci użytkownicy wieczyści, którym minęły 3 lata od ostatniej aktualizacji, znów będą trzymać się za kieszeń? To bardzo możliwe, bo ostatnio gminy i starostwa są szczególnie zmotywowane do podnoszenia opłat z tytułu wieczystego, ponieważ od ich wysokości ma zależeć tzw. opłata przekształceniowa.

Jak wiadomo, z dniem 1 stycznia 2019 r. użytkownicy i współużytkownicy wieczyści gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe staną się z mocy prawa, a konkretnie sejmowej ustawy, ich właścicielami. Skorzysta z tego 1,5 mln Polaków, którzy są dziś użytkownikami wieczystymi gruntów komunalnych bądź należących do skarbu państwa. Takich gruntów jest obecnie w całym kraju ok. 575 tys. hektarów.

W styczniu samorządy stracą źródło poważnych dochodów. W Warszawie wpływy do miejskiej kasy z opłat z tytułu wieczystego szacuje się na bieżący rok na 525,5 mln zł. Stołeczna władza cierpi na chroniczny brak pieniędzy spowodowany m. in. nieudolnością, bezmyślnym rozdawnictwem publicznych pieniędzy (prawie pół miliarda zł na modernizację stadionu dla piłkarskiej Legii, która jest prywatną własnością), jak również brakiem jakiejkolwiek wizji pozyskiwania środków z innych źródeł niż kieszenie warszawiaków. Z funduszy Unii Europejskiej zainwestowano w latach 2006– 2016 blisko 14 mld zł na prawie 600 projektów. Ale ciągle jest mało i szuka się pieniędzy w naszych kieszeniach, m. in. poprzez "aktualizowanie" opłat za wieczyste użytkowanie. Jest to efekt polityki opracowanej i prowadzonej przez ekipę Hanny Gronkiewicz–Waltz.

Polityka finansowa władz stolicy opisana jest w kolejnych dokumentach zatytułowanych "Założenia do projektu budżetu m. st. Warszawy na rok...". W założeniach na rok 2012 widnieje znamienny zapis: "Zwiększenie dochodów z podatków lokalnych w ramach ustawowych stawek MAKSYMALNYCH" (podkreślenie autor). W tym właśnie zapisie tkwi jądro polityki finansowej HGW: "Nakładać na warszawiaków podatki lokalne w maksymalnym wymiarze". Czyli, jak mawia młodzież, po całości, na maksa. Jednocześnie przyznaje się idące w ciężkie miliony nagrody dla ponad 7 tysięcy urzędników samorządowych. Wróble na dachu naszej redakcji ćwierkają od pewnego czasu, że szykowany jest kolejny pakiet nagród. Przeciętnie każdy urzędnik ma przytulić około 300 złotych, co oznacza wielotysięczne gratyfikacje dla członków zarządów dzielnic i dyrektorów biur w magistracie oraz kilkusetzłotowe dla samorządowych przeciętniaków.

Co robić, by obronić się przed kolejną "propozycją aktualizacji", która może nadejść jesienią do naszych mieszkań w związku z wejściem w życie ustawy przekształceniowej? Przypomnę: jest to bardzo możliwe, ponieważ od wysokości ostatniej opłaty za wieczyste naliczana będzie opłata przekształceniowa.

W grudniu 2015 r. mokotowski urząd uszczęśliwił 250-procentową podwyżką dwudziestu mieszkańców jednego z budynków przy ul. Narbutta. Z cyklu podwyżek wynika, iż w 2018 r. lokalna władza ma prawo ponownie "zaproponować" tamtejszym mieszkańcom wzrost daniny na rzecz miasta o kolejne ćwierć tysiąca procent. Pytanie tylko, czy wartość 324-metrowej działki, na której stoi wspomniana kamienica, faktycznie wzrosła w ciągu ostatnich sześciu lat aż o 500 procent? Będzie to musiał udowodnić operat szacunkowy sporządzany na zamówienie urzędu dzielnicy. W operacie z grudnia 2015 r. na pierwszy rzut oka wszystko grało, ale dokładna analiza dokumentu dowodziła, że można było mieć uzasadnione obiekcje co do jego rzetelności. Jakie kroki należałoby podjąć, by obronić się przed zachłannym urzędem? Niestety, jest to droga długa i ciernista.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami powiada, że wycena aktualnej wartości gruntu polega m.in. na porównaniu przynajmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych (to ważne!) będących przedmiotem transakcji sprzedaży w okresie ostatnich lat. Czyli, operat ma określić aktualną wartość nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom jakie uzyskano za nieruchomości podobne (to ważne!) będące przedmiotem obrotu rynkowego w danym rejonie. Dane transakcyjne udostępnia rzeczoznawcy Biuro Geodezji i Katastru Urzędu m. st. Warszawy. Jakie reprezentatywne i podobne transakcje, mające służyć rzeczoznawcy do wyceny 324-metrowej działki przy Narbutta, udostępnili urzędnicy z biura katastru? W katalogu 11 działek niezabudowanych znalazły się dwie prawie półhektarowe na... Ochocie (Włodarzewska i Przy Parku) sprzedane łącznie za bez mała 44 miliony złotych. Dwie działki po pół hektara przy Włodarzewskiej mają być, zdaniem urzędników ze stołecznego katastru oraz rzeczoznawcy, reprezentatywne i podobne do kilkusetmetrowej działeczki przy Narbutta na Mokotowie. Ręce opadają i nóż się w kieszeni otwiera.

Ale to nie wszystko. Kolejna rzecz, która czyni operat dotyczący wyceny nieruchomości przy Narbutta wątpliwym i nierzetelnym, jest to, iż aby dodatkowo wywindować aktualną wycenę, dorzucono do katalogu działkę przy ul. Sobieskiego sprzedaną za prawie 10 milionów złotych. Tyle że jest to nieruchomość położona na obszarze D1.1 U-HB (usługi, handel lub biura, z wykluczeniem zabudowy mieszkaniowej). Rzeczoznawca porównuje więc działki zlokalizowane na zupełnie innych obszarach i o różnych funkcjach (Narbutta to obszar D2 MW(U), czyli zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z dopuszczeniem usług). I tak wadliwy operat został przez mokotowskich urzędników przyjęty, by mógł służyć jako argument uzasadniający kilkusetprocentową podwyżkę opłaty z tytułu wieczystego!

Nie mam aspiracji bycia bohaterem broniącym praw uciśnionych. Chcę jednak doradzać warszawiakom, jak mogą obronić się przed pazernością władzy. Otóż każdy obywatel dotknięty drastyczną podwyżką opłat z tytułu wieczystego ma prawo odwołać się w ciągu 30 dni od daty odebrania decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Obecnie SKO jest zasypywane skargami na decyzje zwiększające wymiar opłat z tytułu użytkowania wieczystego. W 2015 r. tylko w stolicy SKO rozpatrzyło aż 8,6 tys. tego typu sporów. W kolejce do rozpatrzenia było ich zaś ok. 16,3 tys. Proces odwoławczy odbywa się w sposób następujący: jeśli SKO uzna zasadność skargi mieszkańca, to z reguły nawołuje do zawarcia ugody. Burmistrzowie mogą wówczas obniżyć wymiar opłaty do 20 proc. To niewiele, ponieważ operaty są mocno zawyżone.

Najlepszym wyjściem jest odwołanie się do Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Należy zawrzeć z PFSRM umowę cywilnoprawną na wykonanie "opinii w przedmiocie oceny operatu szacunkowego", co niestety kosztuje kilka tysięcy złotych. W przypadkach nałożenia na obywateli drastycznych podwyżek zachęcamy jednak do skorzystania z takiej drogi. Szczególnie duże wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie, ponieważ wtedy koszt arbitrażu rozkłada się na kilkadziesiąt (kilkaset) lokali i staje się mniej dolegliwy dla mieszkańców. Zgodnie z art. 157, ust. 1a Ustawy o gospodarce nieruchomościami, operat szacunkowy, w odniesieniu do którego PFSRM wydała ocenę negatywną, traci charakter opinii o wartości nieruchomości.

Przedłożenie w SKO opinii arbitrażu, stwierdzającej, że opiniowany operat otrzymał ocenę negatywną, skutkuje wydaniem przez SKO orzeczenia odrzucającego podwyżkę opłaty za użytkowanie wieczyste. Po złożeniu stosownego wniosku SKO na podstawie art. 79 ust. 6 wyżej wymienionej ustawy orzeka o zwrocie przez organ kosztów wykonania opinii przez PFSRM.

Problem w tym, że dzielnicowe urzędy hurtowo odwołują się od pozytywnych dla mieszkańców decyzji SKO. Piszę hurtowo, bo dzielnicowi prawnicy w ogóle nie biorą pod uwagę wyartykułowanych przez PFSRM argumentów, nawet jeśli są one dla operatu miażdżące. Tak było m. in. z nieruchomością przy Narbutta. W podsumowaniu opinii wydanej przez PFSRM czytamy m.in.: "Nieruchomości porównawcze stanowiące podstawę wyceny nie spełniają kryterium podobieństwa pod względem przeznaczenia i powierzchni. Tym samym naruszono art. 4, pkt. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami". Okazało się, że aż 8 z jedenastu nieruchomości przywołanych w operacie szacunkowym nie spełnia ustawowych kryteriów! Zgodziło się z tym SKO, orzekając, że opiniowany przez PFSRM operat szacunkowy nie powinien stanowić podstawy ustalenia wysokości opłaty rocznej z tytułu wieczystego. Mimo to mokotowski urząd odwołał się od korzystnej dla mieszkańców decyzji do sądu...

Wróć

Inne artykuły

Kandydaci na prezydenta Warszawy znów na Ursynowie Początek tygodnia znów zaowocował ważnymi wizytami na Ursynowie. W poniedziałek 17 września swój briefing prasowy realizował kandydat Zjednoczonej Prawicy Patryk Jaki w towarzystwie Piotra Guziała. We wtorek 18 września gościliśmy konkurencyjnego kandydata na prezydenta z ramienia Koalicji Obywatelskiej Rafała Trzaskowskiego.
Nasz Ursynów i Otwarty Ursynów poparli Jacka Wojciechowicza - oświadczenie W dniu 16 września jako Komitet Wyborczy Wyborców Nasz Ursynów + Otwarty Ursynów ogłosiliśmy swoją decyzję dotyczącą wyborów na Prezydenta Warszawy i do Rady Warszawy.
Mocne otwarcie sezonu artystycznego na Ursynowie Początek września był na Ursynowie wyjątkowy dla miłośników kultury. Dzielnica zaprosiła mieszkańców na tradycyjny cykl wydarzeń w ramach Inauguracji Roku Kulturalnego 2018/2019.
Jesienny namiot burmistrza Kempy na Imielinie W czwartkowe popołudnie 13 września rozpoczął się kolejny cykl spotkań burmistrza z mieszkańcami Ursynowa. Początek na Imielinie, w dalszej kolejności namiot pojawi się na Kabatach, obok DOK-u przy ul. Kajakowej i przy stacji metra Ursynów. Spotkania tego typu organizowane są już od 2015 roku i wywołują duże zainteresowanie mieszkańców.