Dla Komisji Ładu Przestrzennego początek tej kadencji Rady Warszawy to bardzo intensywny czas. Pierwsze posiedzenie Rady Warszawy odbyło się 7 maja, a na kolejnym posiedzeniu, czyli 23 maja ukonstytuowała się Komisja Ładu Przestrzennego, która już 27 maja odbyła swoje pierwsze posiedzenie. Uchwalono 7 miejscowych planów, przystąpiono do sporządzenia kolejnych 5 planów, a także do przygotowania Planu Ogólnego oraz do sporządzenia strategii rozwoju m. st. Warszawy 2040+.
Co to jest Plan Ogólny?
EWA JANCZAR: Plan ogólny to nowy rodzaj dokumentu planistycznego, który został wprowadzony nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w roku 2023. W hierarchii dokumentów planistycznych stoi ponad miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego i jest wykonywany dla obszaru całej gminy w naszym przypadku dla całej Warszawy.
W zmienionych przepisach prawa powszechnego nie ma już studium, a pojawia się pojęcie planu ogólnego. Chcę wyraźnie podkreślić plan ogólny to nie jest zmiana nazwy dla studium. To zupełnie inna procedura tworzenia, zupełnie inny zakres merytoryczny i sposób wyznaczania stref, zupełnie inna moc prawna, a także inna forma techniczna.
Przede wszystkim plan ogólny to akt prawa miejscowego. Studium nie miało takiej rangi. Co to między innymi oznacza? Tworzy on przepisy prawa, które obowiązują wszystkich na terenie jego obowiązywania – zarówno organy administracji jak i mieszkańców gminy. Identyczny status mają znane miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego.
Warto podkreślić, że politykę przestrzenną gminy określa się w strategii rozwoju gminy, a jej ustalenia należy uwzględniać w planie ogólnym i w planach miejscowych. Dlatego te dwa dokumenty, choć są rozłączne, każdy ma swoją odrębną procedurę są w Warszawie procedowane równolegle. To oczywiste, że strategia nie odnosi się tylko do polityki przestrzennej, ale także do innych aspektów rozwoju, to także jasne, że będzie to dokument bardzo zwarty. Nie możemy go jednak pomijać.
Co będzie zawierać plan ogólny?
Zakres planu ogólnego obejmuje podział miasta na strefy planistyczne, które określą funkcje dla poszczególnych obszarów miasta. Katalog tych stref określa ustawa, a funkcje jakie będzie można wskazać w poszczególnych strefach określa rozporządzenie ministra. W porównaniu do studium, możliwości określania funkcji jest znacznie usztywniona i nie ma możliwość ich zmiany w stosunku do katalogu zawartego w ustawie.
Plan ogólny nie będzie zawierał granicy urbanizacji. To pojęcie znika z porządku prawnego. W planie ogólnym, będzie obszar uzupełnienia zabudowy. Ten obszar wskaże na jakim obszarze w sytuacji braku planu miejscowego będzie dopuszczone wydawanie decyzji o warunkach zabudowy. Sam sposób wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy ściśle określa rozporządzenie ministra. W ramach planu ogólnego będzie można także wyznaczyć obszar zabudowy śródmiejskiej. Ważnym elementem będą gminne standardy urbanistyczne, które określą dokładny profil funkcjonalny i wskaźniki urbanistyczne dla poszczególnych stref planistycznych, standardy dostępności infrastruktury społecznej i maksymalną odległość od wybranych rodzajów takich obiektów.
Podsumowując, w planie ogólnym jest zamknięta lista stref planistycznych, która wynika z Ustawy. Strefy planistyczne we wszystkich planach ogólnych w całej Polce będę miały takie same oznaczenie i taką samą szatę graficzną. A sam plan ogólny będzie miał cyfrową postać bazy danych. Dzięki temu plany ogólne w całej Polsce będę porównywalne między sobą, a także będą mogły być analizowane za pomocą cyfrowych analiz przestrzennych. To ogromna wartość dla potrzeb analiz rozwojowych, społecznych, gospodarczych dla całej Polski.
To też ogromne wyzwanie prezentacyjne i komunikacyjne dla mieszkanek i mieszkańców. Dokumenty planistyczne i tak są bardzo trudne w powszechnym odbiorze. Postać bazy danych jest bardzo przydatna dla ekspertów i osób, które posługują się narzędziami typu GIS. W tej sytuacji dla powszechnego, nieprzekłamanego odbioru kluczowa jest właściwa i czytelna prezentacja kartograficzna.
Dlaczego plan musi zostać uchwalony? I dlaczego do 31 grudnia 2025 roku?
Uchwalenie planu ogólnego to wymóg ustawowy. Zgodnie z ustawą czas na przygotowanie zarówno strategii jak i planu ogólnego upływa z końcem 2025 roku. Ten termin to jeden z kamieni milowych dla uruchomienia przez UE środków finansowych w ramach KPO. Z mojej wiedzy wynika, że władze Warszawy, a także Unia Metropolii Polskich wielokrotnie zgłaszały, że tak krótki termin na przygotowanie nowych dokumentów stanowi bardzo duże wyzwanie. Wiem, że prowadzone są rozmowy na temat jego wydłużenia, ale dziś trudno jest spekulować na ile jest to realne. Nieuchwalenie planu ogólnego mogłoby doprowadzić do poważnych perturbacji inwestycyjnych.
Skąd wynikają tak krótkie terminy na zgłaszanie uwag i na co najbardziej zwracać przy tym uwagę? Wrzesień to nadal okres wakacyjny, wielu osób może nie być i stracą szansę na wypowiedzenie się.
To oczywiste, że skoro termin końcowy jest bardzo napięty, to także terminy cząstkowe są krótkie. Mając świadomość nie tylko napiętego harmonogramu, a także tego na jaki okres on przypada, zwłaszcza w kontekście tych etapów, w których to mieszkanki i mieszkańcy zgłaszają swoje wnioski, jeszcze w czerwcu zorganizowałam trzy posiedzenia Komisji Ładu Przestrzennego poświęcone tylko strategii i planowi ogólnemu. W tych posiedzeniach uczestniczyło wiele osób, za co serdecznie dziękuję. To właśnie tam zrodził się pomysł, aby formularz wniosku do składania uwag wraz z instrukcją jego wypełniania pojawił się na stronie internetowej miasta jak najwcześniej. Jest on dostępny pod adresem https://architektura.um.warszawa.pl. To jest wiec czas aby przygotowywać, formułować i wypełniać formularz tak, aby już 4 września był on gotowy.
Pamiętajmy, że jest to etap składania wniosków, czyli formułowania naszych potrzeb i oczekiwań. Nie odnosimy się do żadnego dokumentu, nic nie zostało pokazane ani wyłożone. Tym samym można powiedzieć, że wrzesień to takie okienko techniczne do złożenia swoich przemyśleń. Dodatkowo, ponieważ form składania wniosków jest kilka uważam, że nie ma zagrożenia, że jak ktoś będzie na urlopie we wrześniu to straci szansę na wypowiedzenie się.
Jak to zrobić najsprawniej?
Z mojego punktu widzenia oczywiście najsprawniej przez Internet. W celu ułatwienia złożenia wniosku do planu ogólnego we wrześniu zostanie uruchomiona specjalna strona internetowa, dzięki której będzie możliwość wypełnienia formularza wniosku oraz wysłania go do urzędu, bez konieczności wysyłki listem czy mailem. Ale oczywiście wszystkie tradycyjne formy, czyli pocztą, złożenie wniosków osobiście zostaną zachowane. Pamiętajmy tylko jeszcze nie teraz, dopiero od 4 września będzie to możliwe. Nie wysyłajmy ich teraz bo przepadną z powodów formalnych. Teraz się zastanawiamy, spisujemy, wypełniamy formularz, ale wysyłamy dopiero od 4 września. Procedura planistyczna jest bardzo rygorystyczna i musi być bezwzględnie przestrzegana. Jeśli mieszkanki i mieszkańcy mają jakieś pytania można zadzwonić pod numer (22) 325-81-12 w dni robocze od 11 do 15.
Co się zmieni po uchwaleniu planu?
Plan ogólny będzie wiążący dla decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, będzie też podstawą do sporządzania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
Plany miejscowe - po uchwaleniu planu ogólnego obowiązujące plany miejscowe nadal będą obowiązywały. Sporządzane plany miejscowe, jeśli przed 1 stycznia 2026 r. ogłoszono o ich wyłożeniu do publicznego wglądu, będzie można uchwalić, nawet jeśli plan ogólny nie wejdzie w życie. Sporządzane plany miejscowe, jeśli przed 1 stycznia 2026 r. nie ogłoszono o ich wyłożeniu do publicznego wglądu, będzie można uchwalić dopiero po wejściu w życie planu ogólnego
Warunki zabudowy (WZ) - po uchwaleniu planu ogólnego decyzje o warunkach zabudowy decyzje, które staną się prawomocne po 1 stycznia 2026 r., będą ważne przez 5 lat od uprawomocnienia, a postępowania wszczęte przed 24 września 2023 r. mogą być prowadzone według dotychczasowych przepisów. Postępowania wszczęte w okresie od 24 września 2023 r. do wejścia w życie planu ogólnego, ale nie później niż do 31 grudnia 2025 r. mogą być prowadzone z pominięciem warunku położenia terenu inwestycji w obszarze uzupełnienia zabudowy. Po wejściu w życie planu ogólnego decyzje będzie można wydawać wyłącznie w granicach obszaru uzupełnienia zabudowy
Ursynów, zwłaszcza Zielony Ursynów to szczególne miejsce w Warszawie. Czy tu mieszkańcy mogą najbardziej stracić na nowym planie?
Pojęcie stracić czy zyskać są pojęciami nieostrymi i nieobiektywnymi. Przy planowaniu przestrzennym nie powinno być ono tak stawiane, ani planowanie przestrzenne nie powinno być pod takim kątem rozpatrywane. Planowanie przestrzenne to generalnie kompromis na wielu płaszczyznach, który musi zagwarantować zrównoważony rozwój. Ostatnio czytałam dyskusję przy okazji jednego z miejscowych planów na temat możliwość zagospodarowania działki objętej tym planem. Okoliczni mieszkańcy nie chcą na wspomnianej działce dużej zabudowy, właściciel działki chce właśnie takiej. Czy można w takim przypadku postawić pytanie o stracie lub o zysku? Ale mogę się domyślać powodu tego pytania.
W Wawrze projekt nowego studium wzbudził duże dyskusje. Obawy dotyczyły przede wszystkim możliwości wykorzystania własności poszczególnych mieszkanek i mieszkańców zgodnie z ich indywidualnymi potrzebami. Niepokój wzbudziła między innymi wyznaczona w projekcie nowego studium granica urbanizacji. Została ona jednoznacznie negatywnie oceniona przez mieszkańców. Wobec zaprzestania prac nad studium i wobec zmiany w przepisach prawa obowiązującego granicy urbanizacji nie ma i nie będzie. W dyskusji nad projektem nowego studium pojawiły się głosy, że miasto chce zlikwidować ogródki działkowe. Po raz kolejny podkreślę, nie ma takich zamiarów i pozostaną one także w zapisach planu ogólnego.
W planie ogólnym mamy pojęcie – obszar uzupełniania zabudowy, czyli obszar, na którym możliwe będzie inwestowanie na podstawie decyzji WZ. Brak objęcia danego terenu w planie ogólnym obszarem uzupełniania zabudowy nie musi oznaczać, że w planie ogólnym nie będzie on wskazany pod rozwój zabudowy. Prawdopodobnie będą takie obszary w planie ogólnym, które nie zaliczają się do obszaru uzupełnienia zabudowy, ale gdy plan ogólny wskaże je do rozwoju na podstawie planów miejscowych, wyznaczy tam strefę np. wielofunkcyjną z przewagą zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub strefę zabudowy zagrodowej, będą mogły być zabudowane. Na tę chwilę nie jest znana powierzchnia i udział w powierzchni Warszawy obszaru uzupełniania zabudowy, ani jej granice.
Są oczywiście jeszcze inne tereny szczególnie wrażliwe, jeśli chodzi o urbanizację. Na przykład są to tereny rolnicze czy leśne. Mamy w Warszawie mieszkańców i mieszkanki, którzy utrzymują się z działalności rolniczej. Tam, gdzie w Warszawie występują zwłaszcza bardzo żyzne gleby produkcja rolnicza jest prowadzona. Nie wszystkie jednak grunty oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako grunty orne, łąki lub pastwiska są wykorzystywane w rolnictwie. Tam, gdzie gleby są niskiej jakości i mają niską żyzność właściciele zrezygnowali z ich uprawiania. Jeśli na gruntach oznaczonych w ewidencji jako rolne w planie ogólnym nie będzie możliwe wskazanie obszaru uzupełnień zabudowy, nie będzie to oznaczać całkowitego braku możliwości sytuowania na nich zabudowy. Jeśli plan ogólny dla tych terenów wyznaczy strefę planistyczną np. wielofunkcyjną z przewagą zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub strefę zabudowy zagrodowej związaną z działalnością rolniczą to zainwestowanie tych terenów będzie możliwe. Dla terenów leśnych, czyli gruntów oznaczonych w ewidencji jako Las taki grunt trzeba odlesić. Procedura odlesiania w przypadku gruntów prywatnych odbywa się za zgodą marszałka województwa po spełnieniu warunków ustawowych.
Gdzie w stolicy potencjalnie będzie najwięcej wniosków z uwagami?
Trudno dywagować, ale mogę przypuszczać, że dla tych obszarów, dla tych dzielnic, które rozwijają się pod względem urbanistycznym bardzo intensywnie. Tam, gdzie przestrzeń w całości jest zabudowana będzie ona po prostu utrwalona w planie ogólnym i siłą rzeczy wniosków będzie zapewne mniej.
Jakie problemy już mieszkańcy zgłaszają, jeśli chodzi o procedowanie przygotowania planu do uchwalenia?
No oczywiście, narzeka się na krótkie terminy, napięty harmonogram, ale też to zupełnie nowa procedura, odmienna od tej, która znamy do tej pory.
Zupełnym novum jest publikacja na BIP projektu planu ogólnego, który będzie skierowany do uzgodnień z różnymi organami i podmiotami administracji publicznej. Obawiam się, że na tym etapie może dojść do dużego zamieszania. To nie będzie jeszcze czas na zgłaszania uwag przez mieszkańców do planu ogólnego. I należy pamiętać, że po etapie uzgodnień projekt planu może zmienić swój wygląd na skutek właśnie tych uzgodnień i do publicznego wglądu może być wyłożony projekt w innym kształcie.
Kolejnym ważnym elementem, którzy mieszkańcy zgłaszali podczas prac Komisji Ładu było pytanie czy uwagi składane do studium nie mogą być z automatu uwzględnione przy tworzeniu planu ogólnego. Ponieważ jest to zupełnie inna procedura, inny dokument to z powodów formalnych nie mogą. Uwagi złożone do studium, jak wynikało ze słów pracowników urzędu, były i są analizowane i wnioski na tyle na ile to będzie możliwe będą brane pod uwagę.
Co na podsumowanie?
Wiele nieporozumień wynika z używanych „skrótów myślowych”, z krótkich artykułów prasowych czy postów w mediach społecznościowych. Mieszkanki i mieszkańcy potrzebują pełnej, precyzyjnej wiedzy. Ostatnie kilka posiedzeń Komisji Ładu poświęconych wyłącznie planowi ogólnemu rozwiało bardzo dużo wątpliwości, wiele wyjaśniło i wielu mieszkańców wyszło usatysfakcjonowanych. Pozostaje wciąż otwarty temat terenów leśnych. Są prowadzone robocze rozmowy czy można by było znaleźć, wypracować rozwiązania dające możliwość wybudowania małego domu dla dzieci czy wnuków. Jakie będą skutki tych rozmów bardzo trudno dziś ocenić.
To będzie dla nas wszystkich bardzo intensywny czas. Chodzi o to, żeby uchwalić jak najwięcej planów miejscowych i jak najwięcej wyłożyć tych, które są w procedurze planistycznej. Na dziś po odjęciu terenów, których zagospodarowanie jest określane na podstawie terenów odrębnych lub są chronione na podstawie innych przepisów pokrycie Warszawy planami wynosi około 62% czyli prawie 2/3.
Uchwalenie planu ogólnego nie będzie oznaczać automatycznego uchylenia planów miejscowych niezgodnych z jego ustaleniami. W przyszłości trzeba będzie dokonać oceny ich aktualności pod kątem nowej polityki przestrzennej miasta. W przypadku znaczących rozbieżności należy ocenić, czy i na ile zasadna jest ich zmiana.
