Serwis korzysta z plików cookies. Korzystanie z witryny oznacza zgodę, że będą one umieszczane w Państwa urządzeniu końcowym. Mogą Państwo zmienić ustawienia dotyczące plików cookies w swojej przeglądarce.

dzisiejsza
pogoda

17°
9°

Jak to z rozbudową TESCO kiedyś się zaczęło

12-09-2018 22:45 | Autor: Tadeusz Porębski
Prawda o inwestycji Tesco na Kabatach jest o wiele bardziej skomplikowana niż się wydaje. Plany rozbudowy hipermarketu do monstrualnych rozmiarów mają drugie dno, o którym promujący się przed nadchodzącymi wyborami czynownicy partyjni oraz ich odpowiednicy z lokalnych stowarzyszeń nie mają bladego pojęcia.

W tej publikacji nie będzie nazwisk i nazw partii politycznych występujących w tym samorządowym przedstawieniu. Okres przedwyborczy jest bardzo gorący i nie chcemy być posądzeni o manipulacje, czy sterowanie opinią publiczną. Będzie za to dużo faktów, choć w tej pełnej niewiadomych sprawie nie da się całkowicie uciec od spekulacji. Wrzask nad rozbudową "Tesco" nasila się wraz z nadejściem kolejnych wyborów samorządowych. Z ust kandydatów do rady dzielnicy szerokim strumieniem płyną obietnice zablokowania inwestycji, bądź znacznego zmniejszenia jej rozmiarów. Tak było w 2014 r., kiedy członkowie lokalnej inicjatywy składali mieszkańcom budynków sąsiadujących z "Tesco" obietnice, że zdołają zablokować rozbudowę hipermarketu. Wanda Zielińska – Baran, sędzia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, rozwiała te mrzonki, ale stało się to już po wyborach. W uzasadnieniu wyroku (sygn. akt IV SA/WA 1764/14) sędzia nie uznała racji mieszkańców, którzy starali się dowieść, że rozbudowa handlowego centrum narusza ich prawo do życia bez hałasu, czyli interes osobisty. Zapewne uznałaby ich racje, gdyby wykazali naruszenie interesu prawnego. Jest to szalenie trudne, ale możliwe.

Gra wskaźnikiem

W 2017 r. sytuacja powtórzyła się i rok przed wyborami znów postanowiono zagrać "Tesco". Rada dzielnicy Ursynów zawnioskowała do miasta o "zmniejszenie wskaźnika intensywności zabudowy do 0,5 i zwiększenie powierzchni biologicznie czynnej do minimum 25 proc.". Inicjatywę należy uznać za słuszną, ale obecnie niewykonalną. Słuszną dlatego, że faktycznie "Tesco" na Kabatach powinno mieć status marketu lokalnego, choćby ze względu na bliskość zabudowy mieszkaniowej, zabytkowego rezerwatu Las Kabacki, jak również wizerunek tego wychuchanego, ekologicznego i cieszącego się w całej Polsce prestiżem osiedla. Niewykonalną zaś dlatego, że zmiana zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (mpzp) musi być poprzedzona zmianą zapisów w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (SUiKZP), które są dla planistów wiążące. To dosyć żmudna procedura.

Tymczasem w uchwale podjętej przez ursynowską radę nie ma jednego słowa o dokonaniu korekty w studium. Nieznajomość procedur, czy klasyczny przedwyborczy populizm? Ursynowscy radni wnioskują do miasta o zmniejszenie wskaźnika intensywności zabudowy rejonu "Tesco" w mpzp, a co na to miasto?

Pani Marlena Happach, dyrektorka miejskiego Biura Architektury i Planowania Przestrzennego, przysyła w sierpniu radnym Ursynowa projekt uchwały Rady Warszawy o... "przystąpieniu do sporządzania mpzp w rejonie ul. Wąwozowej i Al. KEN". Pani dyrektor w ogóle nie odniosła się do wniosku radnych Ursynowa o zmniejszenie wysokości wskaźnika. Skąd pomysł sporządzania mpzp dla rejonu, którego znaczna część jest już objęta miejscowym planem z 2008 r., a część po zachodniej stronie Al. KEN została dawno zabudowana w sposób intensywny i nie ma gdzie wsadzić tam przysłowiowej szpilki? Być może dyrektor Happach, wywodząca się z SARP, planuje naprawienie popełnionych przez planistów ponad dekadę temu błędów, nie naruszając tym razem przepisów?

Aby wytłumaczyć Czytelnikom, czym jest wskaźnik intensywności zabudowy i jakie ma znaczenie dla mieszkańców, musimy cofnąć się o 11 lat. Jesienią 2007 r., a więc w czasach, kiedy większość dzisiejszych aktywistów i obrońców interesu publicznego nazwę "Tesco" kojarzyło wyłącznie z zakupami, analizowaliśmy w redakcji "Passy" wyłożony do publicznego wglądu projekt mpzp dla obszaru Kabaty – Południe i ze zdumieniem skonstatowaliśmy, że znacznie zawyżono wskaźnik intensywności zabudowy. Z niewiadomych powodów autorzy planu wyznaczyli wskaźnik na poziomie 3,5, choć na tym terenie SUiKZP, którego zapisy są dla planistów wiążące, jasno określa jego wysokość maksymalnie na 1,5. "Passa" rozpoczęła trwający kilka miesięcy medialny bój, podejrzewając, że podwyższenie wysokości wskaźnika nie mogło być li tylko wynikiem ludzkiego błędu. Było to – naszym zdaniem, które podtrzymujemy do dzisiaj – świadome działanie grupy osób powiązanych milionowymi interesami.

Chodziło o kilkaset milionów

Co konkretnie oznaczałoby zaakceptowanie w 2008 r. przez ursynowskich radnych wskaźnika w wysokości 3,5?

Bezprawne zawyżenie go aż o dwa punkty miało – z punktu widzenia inwestorów oraz chcącego rozbudowywać się "Tesco"– znaczenie kluczowe i w tym przypadku ważyło kilkaset milionów złotych. Działka znajdująca się w posiadaniu "Tesco" liczy około 4,5 ha (45 tys. mkw), więc zgodnie z zapisem w SUiKZP (1,5) hipermarket mógł rozbudować się do mniej więcej 67 tys. mkw. powierzchni użytkowej. Czyjaś do dzisiaj nieustalona ręka wpisała jednak do projektu mpzp wskaźnik 3,5, co pozwoliłoby inwestorowi rozbudować galerię handlową do monstrualnych rozmiarów (157 tys. mkw). Obiekt byłby większy od Galerii Mokotów. Jak wielka różnica, jeśli chodzi o zarobek inwestora, dzieli wskaźnik 3,5 od 1,5? Wystarczy pomnożyć 10 tys. zł (bezpiecznie ujęty koszt 1 mkw powierzchni przeznaczonej do sprzedaży bądź wynajęcia) wpierw przez 67 tys. mkw (przy wskaźniku 1,5), a potem przez 157 tys. mkw (przy wskaźniku 3,5) i porównać otrzymane wartości.

Szybko zrozumieliśmy w redakcji, że gra idzie o gigantyczne pieniądze. Nie mieliśmy wątpliwości, że ktoś to starannie zaplanował, zorganizował i czuwał nad realizacją, bo nieprawdopodobne było, by zdecydowano się na zawyżenie obowiązującego wskaźnika obarczone dużym ryzykiem wpadki, ot tak sobie, dla żartu, bądź z pobudek czysto altruistycznych, a potem broniono go z niesłychana zaciekłością. Kiedy w grę wchodzą setki milionów, nie ma żartów czy altruizmu. Postawioną przez nas tezę potwierdzał zdumiewający opór partyjnych radnych, którzy bronili wskaźnika 3,5 niczym niepodległości. W żaden sposób nie można było przekonać ich, że rażąco naruszane jest lokalne prawo, jak również interes okolicznych mieszkańców. Byli głusi na argumenty przedstawiane przez "Passę oraz opozycyjnych radnych z obywatelskiego stowarzyszenia "Nasz Ursynów".

Zepchnięci do defensywy usiłowali negocjować wysokość wskaźnika do 2,5, jakby to był koński jarmark w Piątku. Prawdopodobnie ktoś nakazał wprowadzenie partyjnej dyscypliny w głosowaniu. Dopiero zderzenie z furią przybyłych na sesję mieszkańców Kabat podziałało niczym zimny prysznic i zmusiło partyjną większość do opowiedzenia się w głosowaniu za wskaźnikiem 1,5. To wszystko zapisane jest w protokołach sporządzanych podczas każdej sesji rady dzielnicy Ursynów. Pięcioro partyjnych radnych z tamtej kadencji piastuje społeczny mandat do dnia dzisiejszego. Czworo z nich macierzysta partia po raz kolejny rzuciła do wyborczego boju, jedna ze wspomnianych osób kandyduje do rady Ursynowa z okręgu V (Kabaty).

Zakulisowy reżyser?

Kto był głównym rozgrywającym w sprawie próby nielegalnego podwyższenia wskaźnika intensywności zabudowy dla "Tesco"? Tego nie dowiemy się nigdy, można jedynie spekulować.

Rozbudowę "Tesco" należy w dalszym ciągu skrupulatnie kontrolować, jest to obowiązek ursynowskich urzędników. To oni powinni wykryć w 2007 r. próbę zawyżenia wskaźnika dla hipermarketu, a nie dziennikarze lokalnej gazety. Proces rozbudowy hipermarketu nadal kryje w sobie wiele tajemnic w postaci działań urzędniczych niezrozumiałych dla przeciętnego mieszkańca Kabat. Można je zrozumieć dopiero po dokładnym zapoznaniu się z zapisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W art. 15, pkt. 2, podpunkt 6 czytamy: "Zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalna i minimalna intensywność zabudowy jako wskaźnik powierzchni całkowitej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej...". Ustawodawca nie doprecyzował jednak, co należy uznać za powierzchnię całkowitą zabudowy – tylko kondygnacje nadziemne, co praktykuje się w Warszawie, czy też nadziemne i podziemne łącznie. W tej sytuacji decyduje uznaniowość.

Studia uwarunkowań, czyli politykę miasta w kierunku zagospodarowania przestrzennego, sporządza się zgodnie z zapisami ustawy. W studium dla Warszawy podzielono stolicę na trzy strefy (strefa śródmieścia funkcjonalnego, strefa miejska oraz strefa przedmieść) i wyznaczono im wskaźniki intensywności zabudowy BRUTTO (tego słowa nie ma w ustawie). Pod tabelą wyjaśnienie: "Przez wskaźnik intensywności zabudowy brutto należy rozumieć stosunek powierzchni całkowitej wszystkich kondygnacji NADZIEMNYCH budynków, liczonej w zewnętrznym obrysie murów do powierzchni terenów". Nie ma słowa o włączeniu do powierzchni całkowitej także kondygnacji podziemnych. A przecież z definicji są one także powierzchniami użytkowymi, czemu zatem nie wlicza się ich do powierzchni całkowitej? To ewidentny ukłon w kierunku inwestorów i deweloperów.

Ale czy taka była wola ustawodawcy? Czy brak doprecyzowania w ustawie terminu "powierzchnia całkowita" jest owocem zwykłego przeoczenia? A może było to działanie przemyślane, by nadać urzędnikom przywilej stosowania uznaniowości, co jest złem najgorszym z najgorszych. W sprawie rozbudowy kabackiego "Tesco" ktoś w 2007 r. poszedł na tak zwanego maksa. Wskaźnik 3,5 przypisany jest w studium wyłącznie śródmieściu funkcjonalnemu, samemu jądru miasta, gdzie zagęszczenie jest największe. Dla usług kształtuje się on następująco: dla strefy miejskiej 1,5, dla przedmieść 1,2. Ursynów komunikacyjnie jest strefą miejską, ale administracyjnie (ze względu m. in. na bliskość rezerwatu Las Kabacki) strefą przedmieść. Tu znajdują się granice Warszawy. Dlatego już w trakcie tworzenia studium należało przypisać obszarowi Kabaty – Południe wskaźnik 1,2. Miałoby to odbicie w uchwalonym w 2008 r. mpzp dla tego rejonu. Nie dopilnowano tego i mamy to, co mamy.

Ważne studium uwarunkowań!

Chcemy uświadomić mieszkańcom jak gigantyczne znaczenie ma dla nich procedura uchwalania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Tego raczej nie dowiedzą się od biegających po klamkach kandydatów na radnych. Hasła "tworzenie studium" bądź "uchwalanie zmian w studium" powinny być sygnałem alarmowym dla mieszkańca każdego miasta. To w tym dokumencie ustala się bowiem wysokość współczynnika intensywności zabudowy, a on z kolei decyduje czy na danym terenie przewiduje się zabudowę intensywną (zagęszczenie), czy ekstensywną i określa wysokość zabudowy. Plany miejscowe są kwestią wtórną, ponieważ ich twórcy opierają się na wytycznych zapisanych w studium. Późniejsze protesty mieszkańców przeciwko zagęszczeniu zabudowy lub znacznej rozbudowie obiektu nie mają żadnych szans, nawet w sądzie. Władze rozłożą bezradnie ręce, ponieważ wydały decyzję zgodną z zapisami lokalnego prawa, a sędzia to potwierdzi.

Jaką drogą zatem pójść, by poskromić apetyty zagranicznego inwestora mającego na celu uszczęśliwienie mieszkańców Kabat handlowym molochem? To jest do zrobienia, o ile urząd na Ursynowie stanie się bardziej konsekwentny niż dotychczas w egzekwowaniu przepisów prawa. Kropka w kropkę. Najmniejsze uchybienie musi skutkować odrzuceniem wniosku. Na przykład sprytna propozycja inwestora zaliczenia urządzonego na dachu galerii "zielonego ogrodu" do powierzchni biologicznie czynnej. Nic z tego, panie inwestorze, do powierzchni biologicznie czynnej zaliczamy wyłącznie tę zlokalizowaną na rodzimym gruncie. Czas skończyć z praktykowaną w dzielnicowych urzędach niepisaną zasadą przyznawania wątpliwości w interpretacji przepisów na korzyść inwestora. Urząd posiada narzędzia do wyegzekwowania w 100 proc. charakteru inwestycji zgodnie z prowadzoną polityką przestrzenną dzielnicy czy miasta. Niestety, częściej stosuje je wobec osób prywatnych niż deweloperów.

Rozbudowa "Tesco" jest tematem nośnym, gwarantującym pozyskanie wyborców. Nie wolno jednakowoż dopuścić do tego, by przedwyborczy populizm wywołał dla dzielnicy i miasta finansowy kataklizm. Marlena Happach dobrze o tym wie, dlatego w ogóle nie odniosła się do wniosku ursynowskiej rady o zmniejszenie wysokości wskaźnika. Gdyby bowiem do tego doszło, "Tesco" miałoby wygraną sprawę o utracone korzyści, ponieważ w sposób ewidentny naruszono by interes prawny inwestora poprzez bezprawne zaniżenie w zapisach mpzp wysokości wskaźnika w trakcie trwania procesu inwestycyjnego (wszak wszczęto procedurę mającą na celu uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę). Taki manewr urzędników sędzia mógłby uznać za niedopuszczalny, ponieważ wcześniej nie dokonano stosownej korekty w studium uwarunkowań. Według naszych wyliczeń, konsultowanych ze znawcami tematu, "Tesco" mogłoby żądać od 166 do 180 mln zł z tytułu utraconych korzyści. Dlatego do walki z "Tesco" należy użyć rapiera, a nie maczugi.

Przypominamy historię rozbudowy kabackiego hipermarketu, ponieważ ludzka pamięć jest zawodna. Gdybyśmy w redakcji "Passy" nie wykryli w 2007 r. bezprawnego zawyżenia wskaźnika intensywności zabudowy dla "Tesco" do wysokości 3,5 i nie ujawnili tego faktu szerokiej publiczności, to przy skrzyżowaniu Wąwozowej i Al. KEN dominowałby dzisiaj handlowy gigant wielkości Galerii Mokotów. To także glossa do tych, którzy próbują dzisiaj zbijać na rozbudowie "Tesco" kapitał polityczny i przypinać na swoich piersiach ordery, na które niczym sobie nie zasłużyli.

Wróć

Inne artykuły

Ciszewskiego-bis coraz bliżej Redakcji „Passy” udało się dotrzeć do wizualizacji kolejnego połączenia drogowego dzielnic Ursynów i Wilanów na przedłużeniu ulicy Ciszewskiego. Dzielnica Wilanów wydała decyzję środowiskową na budowę drogi, która po uprawomocnieniu pozwoli projektantom złożyć wniosek o pozwolenia na budowę.
Budowa nowych żłobków na Ursynowie Trwają prace budowlane przy ul. Cynamonowej oraz przy ul. Kazury. W ich wyniku powstaną na Ursynowie dwa nowe żłobki. Koszt realizowanych inwestycji to ponad 18 mln złotych. Łącznie powstanie 12 nowych oddziałów, z których każdy został przewidziany dla 25 dzieci, co pozwoli na stworzenie 300 nowych miejsc. Budynek przy Kazury powstanie jako żłobek integracyjny.
„Zakochani" z Pięciolinii 5 Blokowiska ursynowskie, gdyby nie tereny zielone, stanowiłyby kubistyczną pustynię budowlaną. Brak innych form przestrzennych, typowy dla wielkich zbiorowisk zabudowań, powoduje, że zwłaszcza zimą, gdy opadną liście, mamy wrażenie stąpania w świecie wielkich klocków.
Rządzić dla dobra sąsiadów Rozmawiamy z radnym Kamilem Orłem z Projektu Ursynów.