Serwis korzysta z plików cookies. Korzystanie z witryny oznacza zgodę, że będą one umieszczane w Państwa urządzeniu końcowym. Mogą Państwo zmienić ustawienia dotyczące plików cookies w swojej przeglądarce.

dzisiejsza
pogoda

27°
20°

Co i kto się kryje za kulisami projektu rozbudowy TESCO na Kabatach?

21-02-2018 22:00 | Autor: Tadeusz Porębski
Od ponad 10 lat toczy się publiczny spór w kwestii rozbudowy hipermarketu Tesco na ursynowskich Kabatach. Jesienią 2007 r. tygodnik Passa jako pierwszy poinformował mieszkańców Ursynowa, że w projekcie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (mpzp) obszaru Ursynów Południe Kabaty bezprawnie zwiększono tak zwany współczynnik intensywności zabudowy.

Plany miejscowe powinny być sporządzane zgodnie z wytycznymi zawartymi w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego m. st. Warszawy dla danego terenu. Część tekstowa studium zawiera ustalenia określające kierunki zagospodarowania przestrzennego oraz maksymalną wysokość współczynnika intensywności zabudowy. To kluczowy element tak dla inwestora, jak i dla mieszkańców, albowiem od wielkości wskaźnika zależy wielkość powierzchni użytkowej dla planowanej inwestycji. Znając z kolei wielkość wskaźnika, łatwo obliczyć metraż. Wystarczy przemnożyć wielkość działki liczoną w metrach kwadratowych przez współczynnik.

W listopadzie 2007 r. analizowaliśmy w redakcji wyłożony do publicznego wglądu projekt mpzp obszaru Kabaty – Południe i ze zdumieniem skonstatowaliśmy, że znacznie zawyżono wskaźnik intensywności zabudowy, którego maksymalną wielkość studium określiło na 1,5. Działka znajdująca się w posiadaniu Tesco liczy około 4 ha (40 tys. mkw), więc zgodnie z zapisem w studium hipermarket mógł rozbudować się do mniej więcej 60 tys. mkw. Tymczasem czyjaś do dzisiaj nieustalona ręka wpisała do projektu mpzp współczynnik aż 3,5, co pozwalało inwestorowi na rozbudowę galerii handlowej do gigantycznych rozmiarów (140 tys. mkw). Obiekt byłby większy od ówczesnej Galerii Mokotów. Było to ewidentne złamanie zapisów w studium, które są dla planistów wiążące. Rozpoczęliśmy trwający kilka miesięcy medialny bój, podejrzewając, że podwyższenie wysokości wskaźnika nie mogło być li tylko wynikiem ludzkiego błędu. Było to – naszym zdaniem, które podtrzymujemy do dzisiaj – świadome działanie grupy osób powiązanych milionowymi interesami.

Pierwszym elementem potwierdzającym, że sprawa może mieć drugie dno była z pozoru błaha informacja, iż sporządzenie akurat tego planu wyjątkowo nie zlecono pracowni architektonicznej z zewnątrz, lecz miejskiej pracowni planów miejscowych całkowicie zależnej od miasta. Wkrótce ustaliśmy, że w pierwszej wersji plan przewidywał wybudowanie w narożniku ulic Wąwozowej i Al. KEN, tuż obok wejścia do stacji metra Kabaty, parkingu typu Park & Ride. Był to więc teren przeznaczony pod inwestycję celu publicznego. Tymczasem w wyłożonym w 2007 r. projekcie planu parking zniknął, a w jego miejscu pojawiła się 29–metrowa dominanta. Warto by wyjaśnić tę cudowną przemianę, ponieważ zapis ten prawdopodobnie narusza art. 15 ust. 1 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez brak korelacji tekstu planu z rysunkiem w zakresie pojęcia dominanta wysokościowa/dominanta wysokościowo – przestrzenna. W § 31 ust. 2 pkt 10 projektu planu dopuszczono jedynie realizację dominanty wysokościowej, gdy tymczasem na rysunku planu wskazana była dominanta wysokościowa i przestrzenna. Z definicji zawartej w § 2 pkt 18 i 19 projektu planu wynikało, że nie są to tożsame dominanty.

Dzisiejszy obskurny blaszak Tesco liczy około 15 tys. mkw i nikt nie przeczy, że w tak eksponowanym miejscu powinien powstać nowoczesny obiekt handlowo-usługowy. W końcu Tesco jest prawnym właścicielem gruntu, a plan przewiduje w tym miejscu handel i usługi. Bój toczy się wyłącznie o skalę rozbudowy. Każdy metr powierzchni to tysiące złotych i łatwo wyliczyć, że różnica pomiędzy 60 tys. mkw powierzchni użytkowej a 140 tys. mkw waży kilkaset milionów złotych. Prawdopodobnie to właśnie gigantyczne pieniądze były wabikiem, który zachęcił anonimową grupę osób do podjęcia ryzyka złamania w projekcie mpzp obszaru Ursynów Południe Kabaty – zapisu znajdującego się w studium uwarunkowań. W 2008 r. Passa i wspierane przez nas obywatelskie ugrupowanie "Nasz Ursynów" wygrały pierwszą rundę boju o wielkość współczynnika intensywności zabudowy na Kabatach. Co prawda, rządząca wówczas Ursynowem większość usiłowała podczas nadzwyczajnej sesji ursynowskiego samorządu negocjować i proponowała "uśrednienie" wysokości współczynnika do 2,5, ale pod naporem rozwścieczonych mieszkańców Kabat przybyłych na obrady amatorzy "uśredniania" zapisu studium musieli w końcu skapitulować i zagłosowali za wielkością 1,5. Za "uśrednieniem" współczynnika optował także bardzo aktywny na sesji ówczesny p.o. dyrektora stołecznego biura architektury Marek Mikos, który nadal pracuje w stołecznym ratuszu.

O losie mieszkańców Kabat miała rozstrzygnąć Rada Warszawy na sesji w dniu 10 lipca 2008 r. Aliści okazało się, że ukryci w cieniu zwolennicy zwiększenia współczynnika intensywności nie zamierzają złożyć broni. Urzędnicy stołecznego biura architektury "zapomnieli" dołączyć do projektu uchwały negatywnego stanowiska ursynowskiej rady i określili wysokość współczynnika na... 2,5. Liczyli zapewne, że radni miasta zagłosują "z automatu", jak to się często zdarzało, nie zapoznając się szczegółowo z treścią projektu. Miejskich urzędników oraz obecnych na sesji reprezentantów Tesco już na początku dyskusji pozbawił złudzeń lewicowy radny Bartosz Dominiak. W swoim wystąpieniu jasno określił, że w wielomiesięcznym zamęcie związanym z ustaleniem maksymalnej wysokości wskaźnika intensywności zabudowy dla tego rejonu Kabat chodzi wyłącznie o pieniądze. Duże pieniądze rzędu kilkuset milionów złotych.

Natomiast wybrany do Rady Warszawy z terenu Ursynowa Maciej Wyszyński (PO) milczał jak zaklęty, mimo że w grę wchodził żywotny interes jego wyborców, którzy mieli paść ofiarą zagranicznego inwestora dążącego do zmaksymalizowania zysku. Nie po raz pierwszy radny Wyszyński zapadł na głuchotę w sporze na linii mieszkańcy kontra władze dzielnicy Ursynów. Ciekawe jak zachowa się w sprawie proponowanych przez ursynowski samorząd korekt w mpzp Południe Kabaty? Głos Wyszyńskiego może być ważny, ponieważ jest on członkiem komisji ochrony środowiska, ponadto pełni ważną funkcję przewodniczącego komisji rewizyjnej.

Na sesji Rady Warszawy w lipcu 2008 r. sprawiedliwości stało się zadość, radni przegłosowali współczynnik intensywności zabudowy na poziomie 1,5. W sprawie rozbudowy handlowego giganta na Kabatach nie ma dwóch prawd. Prawda jest tylko jedna – nikt nie zdoła przeszkodzić właścicielowi terenu w realizacji swojego projektu, o ile będzie on zgodny z zapisami mpzp. Okoliczni mieszkańcy mogą skarżyć decyzje środowiskowe oraz domagać się dokonania przez radę miasta korekt w planie, m. in. obniżenia wskaźnika intensywności zabudowy z 1,5 do 0,7. Są to postulaty jak najbardziej uzasadnione i możliwe do zrealizowania przy dobrej woli stołecznych radnych, a przede wszystkim władz miasta. Procedura jest prosta. Do bodajże 2009 r. trzeba było zmiany w planie i w studium uwarunkowań regulować odrębnie.

Ursynowska rada dzielnicy zrozumiała błąd swoich poprzedników i w dniu 14 lutego br. jednogłośnie podjęła uchwałę w sprawie zmian w mpzp obszaru Południe Kabaty oraz w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego m. st. Warszawy. Teraz należy czekać na decyzję rady miasta, suwerena w kwestii sporządzania w Warszawie mpzp i dokonywania w nich korekt. Tu może być problem. Stołeczna rada zdominowana jest przez Platformę Obywatelską, która dysponuje bezwzględną większością. Tymczasem wiceprezydent Warszawy Michał Olszewski, wywodzący się z tej samej opcji politycznej, publicznie straszył, że w przypadku obniżenia wskaźnika intensywności zabudowy Tesco może skarżyć miasto nawet o miliard złotych odszkodowania z tytułu utraconych korzyści.

Nie zgadzamy się z panem wiceprezydentem, którego stanowisko wyrażone publicznie należy oceniać, mówiąc delikatnie, jako bardzo dziwne. Skala rozbudowy niewątpliwie niekorzystnie wpłynie na tamtejsze środowisko naturalne. To jest poza dyskusją. Choćby dlatego, że dziennie do galerii będzie przyjeżdżać ponad 6 tys. samochodów oraz około 40 ogromnych dostawczych tirów. Tesco nie może uzyskać decyzji środowiskowej, która pozwoli firmie wnioskować o wydanie pozwolenia na budowę, więc coś musi być na rzeczy. Biorąc powyższe pod uwagę, jak również mocno podejrzane manipulacje z wielkością wskaźnika intensywności zabudowy, Tesco ma niewielkie, by nie powiedzieć – zerowe szanse na jakąkolwiek rekompensatę czy zadośćuczynienie. Takie jest nasze zdanie poparte ustną opinią naszego redakcyjnego eksperta, który ma w małym palcu wszystko to, co związane jest z architekturą, urbanistyką i gospodarką gruntami.

Ostatnio Tesco złożyło kolejny, trzeci już w ciągu ostatnich lat, raport środowiskowy, będący kluczową częścią procedury związanej z uzyskaniem pozwolenia na budowę galerii handlowej u zbiegu Al. KEN i Wąwozowej. Mieszkańcy mogli zgłaszać swoje uwagi do 21 lutego. Z raportu wynika, że na działce o powierzchni około 4 ha inwestor chce wybudować galerię tylko o 30 procent mniejszą od Galerii Mokotów. Obiekt ma mieć 309 metrów długości i 129 metrów szerokości, do 5 kondygnacji naziemnych oraz 2 podziemne. W nowym wniosku jeden z czterech wariantów przewiduje strefę dostaw pod ziemią na dwóch poziomach. Nad strefą dostaw ma być urządzony teren zielony. Od strony ulic Zaruby i Szajnowicza ma powstać ekran akustyczny o wysokości 2,5 metra.

Projekt przewiduje wybudowanie galerii handlowej z trzema kondygnacjami naziemnymi i dwoma podziemnymi. U zbiegu Al. KEN i Wąwozowej ma powstać wspomniana wyżej dominanta o wysokości 29 m, przechodząca kaskadowo w 19, 13 i 10 m przy strefie dostaw. Szczegóły dotyczące lokalizacji urządzeń klimatyzacyjnych i chłodniczych inwestor przedstawił w raporcie środowiskowym, który został złożony w Regionalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska. Czy Tesco uzgodni wreszcie decyzję środowiskową z Biurem Ochrony Środowiska Urzędu m. st. Warszawy i RDOŚ? Ten pierwszy podmiot znajduje się w strukturach miasta, drugi w strukturach urzędu wojewódzkiego. Zbliżają się wybory samorządowe, sprawa dotyczy części prestiżowej dzielnicy stolicy państwa, gdzie mieszka wiele osób z pierwszych stron gazet. Dlatego nie można wykluczyć, że rozstrzygnięcie będzie miało podtekst polityczny.

Warto w tym miejscu przypomnieć, że budynki zlokalizowane wokół Tesco mają wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej na poziomie 20–35 proc., zaś Tesco jedynie... 7 proc. Wzruszenie tego ewidentnego niedopatrzenia uchwałodawcy będzie jednak ciężkie do zrealizowania. Studium w rozdz. XIII, pkt A1. zawiera bowiem zalecenie, by wskaźnik PBC kształtował się przedziale 20–35 jedynie na obszarze zabudowy mieszkaniowej. Dla innych funkcji, poza funkcją zieleni i zabudowy mieszkaniowej, studium nie ustala minimalnego wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej.

Wszystko wskazuje na to, że lipcu 2008 r. warszawscy radni przegłosowali uchwałę – knota, wyjątkowo szkodliwą dla mieszkańców i środowiska. W obronie interesu własnego, ale także całej ursynowskiej populacji, mieszkańcy Kabat powinni skoncentrować się przede wszystkim na dążeniu do zmniejszenia współczynnika intensywności do poziomu 0,7, argumentując to koniecznością ochrony przedpola Rezerwatu Las Kabacki i samego rezerwatu przed dewastacją spowodowaną m. in. zwiększoną emisją zanieczyszczeń oraz hałasu, które wynikają ze znacznego zwiększenia natężenia ruchu w tym rejonie. O wielkości współczynnika decyduje Rada Warszawy, a konkretnie klub PO, który jest suwerenem w radzie. Mocno poturbowana po aferze reprywatyzacyjnej PO będzie potrzebowała w zbliżających się wyborach samorządowych zwiększonego poparcia. Kabaty to od lat bastion tej partii, więc odwrócenie się tamtejszych mieszkańców plecami do PO byłoby katastrofą dla osłabionego ugrupowania Grzegorza Schetyny i mogłoby przesądzić o wyniku wyborów w Warszawie.

Zatem czas na wymuszenie korekty w mpzp jest wyborny, potrzebna jest jedynie odpowiednia doza determinacji ze strony mieszkańców. „Passa” deklaruje daleko idącą pomoc w osiągnięciu celu. Natomiast kolportowany przez niektóre osoby rzekomy argument o zmniejszeniu się wartości mieszkań i tysiącach pozwów sądowych z tego tytułu przeciwko Tesco nie jest żadnym argumentem w procedurze wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę. Na Kabatach powinna szybko nastąpić reorientacja celu, czyli wyłącznie bój o współczynnik intensywności zabudowy na poziomie 0,7. To załatwiłoby sprawę i wyciszyło spór.

Wróć

Inne artykuły

Pierwsza inwestycja programu Mieszkania Plus w Warszawie W Urzędzie Dzielnicy Ursynów odbyło się spotkanie prasowe dotyczące budowy osiedla Nowe Jeziorki, w ramach programu Mieszkanie Plus. W spotkaniu uczestniczyli miedzy innymi: Grzegorz Muszyński – członek Zarządu Bank Gospodarstwa Krajowego Nieruchomości oraz Piotr Sawicki, zastępca dyrektora Biura Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu m.st. Warszawy. Zarząd dzielnicy Ursynów reprezentowali zastępcy burmistrza dzielnicy Ursynów: Piotr Zalewski oraz Antoni Pomianowski.
Bez taryfy ulgowej dla nieuczciwych przewoźników Nieuczciwi przewoźnicy i kierowcy podszywający się pod warszawskie taksówki nie mogą czuć się bezkarnie. Stołeczny ratusz wspólnie ze służbami mundurowymi przeprowadził kolejne kontrole sprawdzające legalność wykonywania przewozu osób. W pierwszym półroczu kontrolerzy sprawdzili 1084 przewoźników.
Żebyśmy nie wylecieli z zakrętu na zbity pysk... Rozmawiamy z Andrzejem Celińskim z Ursynowa, kandydatem SLD na prezydenta Warszawy.
O SOLE MIO czyli „Muzycznego Lata na Ursynowie” ciąg dalszy W niedzielę (15.07) o godz. 19.00 Urząd Dzielnicy Ursynów zaprasza na drugi koncert w ramach tegorocznego „Muzycznego Lata na Ursynowie”.  Plenerowe widowisko koncertowe O SOLE MIO będzie miał miejsce obok Urzędu Dzielnicy Ursynów, al. KEN 61 – wstęp wolny.